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(資料圖片僅供參考)
渝中區又有重磅拆遷計劃了，
這一次擬征收的對象是巴蜀小學劃片的學區房。
01
今年初，渝中區大溪溝街道辦事處就開啟了巴蜀路1號、2號、3號建筑擬征收征求意見的通知。據當時張貼出來的通知表述，可以明確巴蜀路1-3號的擬征收工作已經正式進入了業主投票環節：
本次征收片區內房屋專有部分面積占比超過2/3且戶數占比超過2/3的房屋權利人同意實施舊城區改建的，方可啟動房屋征收程序。
并且從通告中得知，巴蜀路1-3號征收工作的意見征求階段截止至4月25日。
隨著公告期的臨近，我們也在最近專門去向周遭民眾打探了一下巴蜀路擬征收的相關進度。
本次擬征收的樓棟是位于渝中區巴蜀中學旁三幢老式建筑，這幾幢建筑幾乎正對著巴蜀中學的校區。
從現場實地情況來看，由于擬征收的建筑主體體量較小，如果后續征收成功，最終的開發計劃或許還會納入周邊公共區域一并開發。
與其他老式民樓不同，雖然巴蜀路1-3號已經是上了年限的老建筑，但由于其劃片巴蜀小學的特殊背景，目前這幾幢老建筑內依然有著極高的入住率。
外加上周邊緊鄰巴蜀中學，也有不少家長也會選擇在這里租房，以便滿足陪讀的需求。
而至于巴蜀路1-3號擬征收的進度，我們向當地居住的業主們打探了一番。據居住在巴蜀路3號的一位業主表示 ——
前期的征收意見已經滿足了2/3業主同意的前提，
目前正在進行評估機構的票選階段。
按照該業主的說法，巴蜀路1-3號征收的第一步條件已經滿足，下一步即是由業主在幾家評估機構中投票，選擇后續房屋征收的評估機構。
而至于投票結果是否有官方公告等問題，業主表示：暫時還沒有正式公布（信息源自踩盤當日，并非實時消息，以官方公布為準）。但在征收現場我們還看到了一些其他的“線索”：曾經張貼在樓棟入口處的預征收公告已經換上了新的公告 ——
原有擬征收意見的通知，
如今已經被替換成了征收評估機構的公告。
從現有打探到的信息猜測，巴蜀路1-3號的預拆遷計劃或許真的已經順利進入到了下一個階段。
不過像巴蜀路這樣劃片巴蜀小學的王牌學區房，想要達成征收的意向并不難，真正難的是征收后的補償方案。所以即便擬征收進入下一流程，也并不代表征收計劃已經板上定釘了。
02
巴蜀路1-3號的征收計劃并非是第一次。
在這次擬征收之前，巴蜀路已經有過多次擬征收的計劃。而此前的擬征收計劃未能成功，或許很大一部分原因就在于征收的補償方案上。
站在巴蜀路業主的立場上也不難理解，像巴蜀路1-3號這樣的房子，在最近幾年的拆遷項目中幾乎沒有任何一個能對標的項目：
■ 本身它就處于渝中半島臨近嘉濱路的核心地段；
■ 同時還是重慶第一梯隊巴蜀小學的劃片學區房。
所以關于巴蜀路1-3號的征收，最大的看點就是征收后的補償方案，或許它將會創造重慶征收補償的新記錄。
參考近幾年的拆遷計劃，相對具有可比性的案例只有江北區富強社區的拆遷。
富強社區臨近北濱路板塊，劃片學校為江北區優質的鯉魚池小學，雖各項條件不如巴蜀路，但也已經算是最近兩年最具有可比性的一個了。
富強社區2022年中的拆遷補償方案為：
90年代及以后的住宅最高為建面15570元/㎡；
80年代及以前的住宅最高為建面15630元/㎡。
如果再算上裝修費、搬遷費、安置費等一系列補償機制，富強社區最高的補償價格差不多在20000元/㎡左右。
但如果綜合考慮到二手房市場的價值，那么巴蜀路無疑比富強社區還要強出許多：
以當時征收范圍內的鋼鋒村為例，貝殼顯示的均價為11045元/㎡。而巴蜀路二手房貝殼均價為14020元/㎡，兩者間差距近3000元/㎡。
不僅如此，巴蜀小學劃片對應的樓盤，二手房的流通性也明顯好于富強社區。
今年剛開年，貝殼信息顯示巴蜀路還成交了一套180㎡的6房，成交總價高達250萬。
目前巴蜀路1-3號由于擬征收的緣故暫停交易，暫無房源出售。但我們可以橫向對比一下其他巴蜀小學劃片的學區房：
首先居住條件更好一些的雙鋼路：貝殼二手房掛牌均價20984元/㎡、有36套房源在售。并且雙鋼路在今年也有不少房源成交，近期成交均價約為19000元/㎡左右。
巴教村目前貝殼二手房的掛牌均價19000元/㎡，現有27套房源在售。今年貝殼系統顯示成交了兩套房源，均價18500元/㎡左右。
而像巴蜀劍橋、巴蜀俊秀等標桿樓盤就更不必說了。所以無論從市場活躍度，還是從市場價值上來看，巴蜀路1-3號都明顯優于富強社區。
由此也足以令人期待巴蜀路后續即將公布的補償方案，或許重慶征收補償的新紀錄也將就此誕生。
03
今年以來，重慶有不少關于棚改的話題。
四月初，重慶市住房和城鄉建設委員會發布了《重慶市棚戶區改造三年行動計劃（2023-2025年）》公開征求意見。
在文件中還提及了“房票”等貨幣化安置方案。
而在今年初，重慶市六屆人大一次會議中也明確提出了未來五年重慶市將改造城鎮老舊小區8600萬平方米、棚戶區10萬戶。
雖然具體的拆遷規劃無法在現在一一公布，但從規模上我們也能看出未來棚改的力度。
這幾年，由于征收補償的問題導致了許多征收進展并不順利。也希望巴蜀路1-3號的征收工作能夠順利落實，為接下來更多的規劃做一個積極的榜樣。
文丨重慶樓云社 作者丨山城的小年輕
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