“華爾街之狼”正在抄底中國房地產

8月29日，港股地產板塊大漲。截至收盤，富力地產、綠地香港漲超18%，融創中國漲超12%，龍光集團漲超9%。從交易商席位看，多家外資經紀商出現在港股內房股凈買入席位，或預示著“華爾街之狼”們正在逢低吸納。港交所數據顯示，摩根大通在地產政策調整前夕“火速抄底”碧桂園1.7億股。

除了在二級市場買入股票和債券外，外資傾向于在核心的一二線城市熱門地段抄底房產資產。克而瑞數據顯示，去年以來有嘉里建設、香港置地、凱德集團等機構在內地房地產市場進行項目收購。

外資或在逢低吸納內房股

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8月29日，從交易商席位看，多家外資經紀商出現在港股內房股凈買入席位。

以融創中國為例，截至收盤，凈買入最大的5家經紀商為盈透證券、瑞銀、高盛、摩根士丹利、中銀國際，而凈賣出席位最大的5家經紀商為中信里昂、耀才、中金、富途證券、申萬宏源。

“港股市場主要是一個離岸市場。在港股市場使用外資席位買入的資金，一般是境外資金。”香港某大型內資券商經紀業務人士表示，“不過港股沒有穿透機制，從實時席位上看不出來誰在買。”

摩根大通“掐點”抄底碧桂園

上市房企融資迎利好。8月27日，中國證監會連發多項政策舉措，涉及IPO和再融資節奏、股份減持、融資融券等方面。其中，針對房地產行業特別提出“房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制”。

摩根大通搶在房地產利好政策調整前夕，幾乎“掐點”抄底了碧桂園。港交所數據顯示，摩根大通于8月14日增持1.71億股碧桂園好倉，涉資約1.44億港元。增持后，摩根大通對碧桂園的最新持好倉數目為13.94億股，持好倉比例由4.42%上升至5.04%。

這一舉措被認為是摩根大通在低價買入內房股核心資產。摩根大通買入的均價為0.84港元/股，8月29日收盤，碧桂園股價為0.91港元/股，這筆交易已產生浮盈。僅從公開披露的賬面看，其股價嚴重跌破凈資產價格了。目前，碧桂園的凈資產已跌至“白菜價”，市凈率僅為0.11倍。

“也就是說，100元的資產，11元就能買到。”一名業內人士表示。不過也有市場人士從謹慎角度分析稱，雖然專業機構買了，但可能有對沖手段。現在這個時點抄底，從其他房地產股破凈后一直無法回來看，一般投資者需要注意其中風險。

不過，摩根大通在內房股上的操作多為短線交易。以碧桂園服務為例，摩根大通在8月2日至8月15日間頻繁交易，最新持好倉數量為1.52億股，占已發行總股本的4.5%。而8月1日摩根大通對碧桂園服務的好倉持股數量則為2.21億股。

“美聯儲加息背景下，融資成本走高，因而歐美機構在股市追求更高的收益率，對低價資產可能更感興趣。隨著我國樓市出現復蘇，一些股票存在超跌現象，可能引發外資的抄底。”深圳某私募基金經理表示。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，近兩年，包括貝萊德、高盛、馬拉松資本、橡樹資本等多家外資紛紛瞄上內地房企的股票債券，出險房企是他們主攻的目標。

申港證券分析師曹旭特、翟蘇寧此前研報表示，房企端債務風險已靠近政策的紅線，政策干預的預期在加強。該機構預計部分高能級城市的改善性住房需求會率先轉暖，并逐漸向市場傳遞信心，帶動市場修復。

外資紛紛押注地產潛力項目

除了在二級市場買入股票和債券外，外資傾向于在核心的一二線城市熱門地段出手房產資產。

2022年，克而瑞地產發布的一則報告顯示，當年有嘉里建設、香港置地、易商紅木、凱德集團等多家機構在內地房地產市場進行項目收購，僅以當時披露的數據統計，總金額超過283億元人民幣。

今年上半年，外資又瞄準了深圳房地產市場。

5月23日，鐵獅門宣布與星獅地產集團成員輝盛國際成立合資公司，收購深圳市深潤大廈的部分長租公寓，總投資約為7.17億元人民幣。

資料顯示，鐵獅門是世界有名的房地產開發商、運營商和基金管理公司，在美國、巴西、印度、德國等國家從事寫字樓、大型城市綜合體項目和高檔住宅的開發。而輝盛國際是服務式公寓和高端租賃公寓投資者與運營商，此次投資改造可謂優勢互補。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，前幾年長租公寓機構出現危機，而今重獲外資青睞，一方面與政策端對國內租賃行業支持力度加大有關；另一方面，從投資角度來看，長租公寓收益穩定、抗周期性強。

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