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(資料圖片僅供參考)
樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
溫州樓市，又迎來重大變化！
日前，中國土地市場網發布了2023年度溫州市區第二批擬出讓住宅用地清單，擬出讓住宅用地清單共計13宗，共約774畝。
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如今市場這么低迷，這些地塊能賣得出去嗎？
其實，這批地塊比起往年，有一個非常大的變化——容積率大大降低！
低密度住宅
在這13宗地塊中，8宗地塊容積率在2.0以下，其中6宗地塊容積率僅1.1-1.2，這在山多地少、土地集約利用的溫州，非常少見。
這些低容積率地塊，分布在灰橋、七都島、甌海中心區、梧田、蒲州、瑤溪、龍灣中心區、甌江口等地，涉及4個市轄區，涵蓋老城區、新區。
除了上述地塊，去年，市區部分地塊取消了住宅建筑限低要求，反而限高。
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隨著住宅產品更多樣化，去年至今市區成功出讓了出讓6宗類似的低密度地塊，分別位于七都島、瑤溪、甌江口。
如今，七都島還有一宗超百畝、容積率僅1.05的低密度住宅地塊正在掛牌，將于下月出讓。
持續供應低密度住宅地塊的七都島
雖然這些低容積率地塊做不了真正意義上的別墅，但打造聯排、疊墅等產品沒問題。
早在2019年，我們就呼吁溫州降低住宅地塊容積率、打造更多低密度產品。
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現在，終于接近實現了一部分。
接下來，低密度住宅，是否會成為溫州樓市的主流產品？目前下結論還太早。但是，低密度住宅占比增加，將成為趨勢。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
向來以高層住宅為主的溫州，為什么現在增加了這么多低密度住宅地塊的供應？
主要原因在于，樓市轉向了。
去年以來，除極個別地段較好的地塊外，溫州的土地市場尤為冷淡，基本以底價成交，甚至不少還是由地方國企托底。
但是，像七都島、甌江口部分低密度住宅地塊，卻引發多家房企爭奪。
顯然，低密度住宅地塊，比普通的高層住宅地塊，相對好出讓一些。
“物以稀為貴”的別墅區
首先，溫州低密度住宅產品少，尤其是市區更少，屬于稀缺事物，存在一定的需求。
其次，低密度住宅總建筑面積小、建設成本低，大大降低了地塊總價，能以更低的門檻吸引更多企業前來投資。
當樓市持續低迷、住宅地塊難以出讓的情況下，溫州迅速調低了地塊容積率，以加速土地出讓，更好地維持城市建設、運營。
同時，在全國人口總量見頂、出生率下降的背景之下，結合溫州人口增量有限、城市框架持續拉伸、住宅總量大增、核心城區人口密度過高等現實情況，降低容積率、空置高度與總建筑面積，也順應了城市發展新形勢。
高樓、洋房、別墅融合
可見，在利益最大化的前提下，產品的變化往往伴隨著樓市、經濟、發展形勢的變化。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
那么，這些低密度住宅，會受溫州人歡迎嗎？
對于不少溫州中年人來講，他們依舊懷念小時候的庭院生活，全新的低密度產品是他們的理想居所。
住膩了高層住宅的市民，若有條件，也希望能買一套低密度產品，尤其是“有天有地有花園”的聯排產品，讓生活更多樣化，也有更大的自由發揮空間。
還有市民認為，長期來看，高層住宅的電梯等設備易老化，再加上不可避免的“公地悲劇”，很大概率會淪為“貧民窟”。相比較之下，低密度住宅更能穿越周期。
看來，這些低密度住宅，在溫州還是有市場的。當然，它們更多面向改善型、高端客戶群體。
個性化十足的別墅
但是，這些低密度地塊，是否都能受市民歡迎，還是要打上一個問號。
比如，在這批地塊中，有的靠近工業區、高速公路等，與其低密度人居氛圍不符，很難受到追求人居品質的改善型購房群體青睞。
同時，個別地塊靠近商業中心、商務區，建設低密度產品，在城市形象、人居氛圍方面，也不太協調。
當然，就算這些地塊容積率低，也未必打造聯排、疊墅等洋房產品，有可能還是多層、小高層。
就市區現有少量洋房來講，比如宸央，產品力不夠，哪怕地段再好，也很難受到高端客群歡迎，如今交付一年了還有多套房源未售出。
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宸央的洋房
因此，這些低密度住宅，能否受購房者歡迎，還要看具體地段、周邊環境、項目設計、產品力等一系列因素，而非降低容積率就是靈丹妙藥。
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樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
不管怎么說，降低容積率、限制住宅建筑高度、打造更多低密度產品，對溫州樓市、城市建設，都是一件好事。
低密度產品
在“密不透風”的“水泥森林”中，適當穿插一些低密度建筑作為緩沖，讓城市內部多留出一些視線空間，疏密有致，也讓城市天際線高低起伏、有層次感。
在甌江之中的七都島、水網密布的三垟濕地旁（黃嶼、南湖）、山地開發的林里、群山環繞的三溪片、兩山夾合塘河貫穿的仙巖—麗岙、凈空區下的龍灣中心區與甌江口、海島洞頭，也應更多布局低密度產品，與山水環境相適宜。
這樣的溫州，將變得更宜居，與多數城市的遍地高層住宅產生差異。
放眼全球，低密度住宅才是主流，高層建筑一般都是商務樓、星級酒店等，高層住宅一般不多，像中國這樣大面積建設高層住宅的反而是少數。
眼前的低密度、遠處的高樓林立
不過，想要真正打造出高品質的低密度產品，仍需要專業開發商來設計、操盤，融入更多領先的人居理念、深厚的文化底蘊、優良的物業服務，才能受到高端購房者的歡迎。
若是由非專業公司集資興建，不僅項目品質可能難以確保，甚至整個項目都可能留下隱患。
當然，在土地競拍市場，價高者得，更何況這種市場下有人愿意投資就不錯了。
那么，購房者要對此加以辨別。
被高樓夾擊的洋房
同時，隨著低密度產品的增加，分流了改善型、高端客群，將在二手房市場上對“老舊大”、大戶型安置房、“高低配”小區里的洋房、遠郊低密度產品造成沖擊。
比如，中央綠軸、上陡門那些超60000元/㎡甚至破70000元/㎡的二手洋房，這樣的“天價”可能就難以維持了。
“高低配”小區
只要低密度，就能賣高價。這種不正常的現狀，今后或將被打破。
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