土拍一日觀察：分化的廣州與進擊的成都

觀點網6月13日，廣州、成都兩個城市都進行了集中供地。

除去延期1個月出讓廣州設計之都三期地塊，13日廣州共出讓5宗涉宅地，總起價44.9億元，總出讓建面35.1萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

就如廣州夏季“東邊日出西邊雨”的天氣一般，本場土拍結果可謂是分化至極：兩宗番禺區地塊觸頂搖號，荔灣、番禺、從化三區各有一宗流拍。

同日，成都8宗地全部出讓，共收金94億元，出讓面積401.3畝，6宗地塊達到最高限價。

成都這場土拍吸引了龍湖、招商、中海、中鐵建、建發、華潤、華發、保利、邦泰等112家房企報名。

分化的廣州

廣州本批次土拍時間跨度由6月13日至30日。

按照計劃，本輪將出讓13宗地塊，但在開拍前夕，增城區廣園快速路南側地塊因故終止出讓，黃埔區開創大道與廣深高速連接處地塊的競價時間調整至7月10日，白云區廣州設計之都三期地塊的競價時間調整至7月13日。

因此，最終將有10宗地競拍，分布在天河、荔灣、番禺、南沙、花都和從化6個區。

“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”，這句話很好概括了首場廣州土拍的狀況。在如今房企不再闊綽拿地的情況下，被認為是“城區外圍”的番禺，憑借自身優勢吸引了眾多房企青睞。

大龍街番禺大道以西BC0613006地塊（番禺好又多地塊）吸引了12家房企，除一眾實力雄厚的央國企，龍湖、美的、路勁等民企也紛紛下場；番禺區大龍街番禺客運站北側地塊亦吸引了5家房企參與競價。

對市場而言，民企表現出拿地欲望，無疑是釋放出積極信號，也反映出地塊的價值。

以番禺好又多地塊為例，位于番禺廣場板塊核心，距離5軌交匯（含在建與規劃）樞紐番禺廣場站不到1公里，周邊生活配套十分齊全，生活氛圍濃厚。目前番禺廣場板塊核心區域內已斷供多年，周邊多為二手房項目，亟需“新鮮血液”的注入，有一定市場需求。

同樣，番禺客運站北側地塊也有較為優越的區位條件，周邊一手房供應不足，對該片區的開發有較好的市場前景。

雖然兩宗地塊在板塊開發方面有一定局限，可操作度不高，但地塊價值遠大于地理位置的影響，因此能吸引一眾房企一擁而上。

另一方面，受困于一般的整體條件，番禺市橋貨運站地塊最終流拍收場。地塊周邊2公里范圍內無地鐵，處于城中村和產業園之中，城市界面較一般。

荔灣小梅大街地塊雖位于西關老城區，周邊各類配套也一應俱全，但自身體量小，開發條件較為苛刻（限高30米，地塊兩側均為高層住宅），未能吸引到房企。

從化地鐵14號線赤草站西南側地塊雖鄰近地鐵站，但區域熱度不高，最終也無人問津。

在這場分化的土拍里，房企精細拿地策略表現得淋漓盡致。

雖然本場土拍的流拍量要大于成交量，但就2023年廣州土拍狀況而言，市場保持著正面導向。在核心與外圍兩者之間，性價比高、有較大操作空間的優質地塊才是房企的首要考量。

進擊的成都

同日進行的成都土拍，延續了今年一批次以來的熱度。

據了解，成都本場土拍采用“限價競買+抽簽競得”的方式進行拍賣，平均溢價率達9.63%。擬出讓地塊分布在錦江區、成華區、金牛區、天府新區和龍泉驛區，均屬于熱門板塊，地塊價值高、房企關注度高，在開拍前便吸引了華潤、保利、招商蛇口、中國鐵建、越秀、龍湖等頭部房企的關注。

熱度最高的為錦江區金融城錦江片區29畝宗地，在價格“觸頂熔斷”后，共71家企業參與搖號抽簽，最終華潤置地18100元/平方米中標該地塊。該地塊限定清水房價格36000元/平方米，這一清水限定價格為成都目前最高價，同時也為房企留下了足夠的利潤空間。

該地塊位于金融城東板塊，是金融城三期第一宗住宅用地，鄰近地鐵6、9號線金融城東站。

根據錦江區規劃，該片區是交子公園金融商務區的承載區之一，這一潛力吸引了房企的垂青。

目前該區域配套呈現度不高，交通、公園綠地、交子公園金融街區、濱江步行商業街等配套都在建設中。此外，地塊附近有華潤另一項目錦江悅府，可以實現連片開發，在未來的配套規劃上也有充足操作空間。

中海則以12600元/平方米的價格摘得天府新區華陽街道地塊，溢價率14.54%；華發競得天府新區總部商務區地塊，成交樓面價16700元/平方米，溢價率14.38%，該地塊可開發體量22.86萬平方米，成品住宅建設比例100%。

值得一提的是，自2019年進軍成都以來，華發尤其看重核心區域核心地段，陸續落子成都核心三圣鄉板塊，戰略意圖表現得十分明確。

此外，明信拿下天府新區興隆街道、龍泉驛區龍泉街道兩宗地塊；澳南競得金牛區觀音閣前街地塊；蜀道集團競得成華區二仙橋片區地塊；綿陽樹高房地產開發有限公司競得成華區龍潭街道地塊。

據觀點新媒體統計，去年成都集中供地共推出169宗，成交156宗，流拍13宗。整體市場熱度并不高，溢價出讓的情況也不多見。尤其是在第三輪土拍當中，地市熱度更是降至“冰點”，首次出現無搖號地塊的情況。

但在今年首批次出讓中，成都地市一改往日頹勢，35宗宅地成交34宗，總成交金額達311億元，此舉是大環境復蘇的整體表現。

與國內其余主要城市相比，成都地市保持著進擊的姿態，很大程度上歸功于穩健的銷售。

據統計，近3月來成都二手房成交量保持在2萬套以上，樓市表現出較強韌性。銷售市場的情緒反饋到土拍市場上，刺激開發商更積極地拿地，未來成都土地市場基本面或許會延續高能的狀態。

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