環球速看：東方證券：五一銷售表現平淡，央國企優勢持續凸顯

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樂居財經 李禮5月9日，東方證券發布房地產行業2023年第18周地產周報。

本周市場回顧。第 18 周房地產板塊指數強于滬深 300 指數，強于創業板指。房地產板塊較滬深 300 指數相對收益為 3.1%。滬深 300 指數報收 4016.88，周度漲幅為0.3%；創業板指數報收2267.63，周度漲幅-2.5%；房地產板塊指數報收 2818.16，周度漲幅為 2.8%。

本周行業要聞。上海：多子女家庭的職工最高貸款限額上浮 20%。廣州：生育二孩及以上的家庭住房公積金貸款最高額度上浮 30%。合肥：購買新房可申請提取本人及配偶賬戶內的住房公積金支付購房首付款。唐山：取消貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存余額掛鉤。惠州惠陽：首套住房商業貸款最低首付比例由 30%下調至 20%，可預提住房公積金支付購房首付款。南昌紅谷灘區：購買新房且完成合同備案的，可享受最高 600 元/平方米+1%契稅補貼。蘇州：養育未成年多子女家庭首次貸款額度可上浮 30%。南昌：停止向房企收取住房公積金貸款擔保保證金。貴州：多子女家庭購買首套房最高貸款額度為 80 萬元，二套房為 70 萬元。北京出讓2 宗宅地，均觸頂搖號。武漢首場集中供地 3 宗涉宅地塊全部成交，1 宗溢價、2 宗底價，成交金額 22.9 億元，平均溢價率 4.6%。

第 18 周新房和二手房銷售量均較上周下降。第 18 周 44 大城市新房銷售為 1.8 萬套，較第 17 周下降 46.3%；21 大城市二手房銷售 0.8 萬套，較第 17 周下降69.6%。一線城市新房、二手房交易較第 17 周分別下降 58.8%、下降 69.6%；二線城市新房、二手房交易較第 17 周分別下降 46.9%、下降 71.4%。庫存量和庫銷比均較第 17 周上升。截至第 18 周，20 大城市庫存為 114.8 萬套，較第 17 周增加5689 套；庫銷比為 14.3 個月，較第 17 周上升 0.3 個月。本周土地市場活躍度較第17 周下降。第 18 周 36 大城市市本級合計成交土地 27 塊。土地出讓金減少。2023年第 18 周 36 大城市市本級土地出讓金為 260.6 億元，較第 17 周減少 77.8 億元。平均溢價率上升。2023 年第 18 周 36 大城市市本級土地成交平均溢價率 8.2%，較第 17 周上升 1.4 個百分點。

重點公司公告。萬科、保利發展、越秀地產、碧桂園、金地集團、綠城中國等發布2023 年 4 月份銷售情況簡報。招商蛇口發布 2022 年度利潤分配方案實施公告。融創中國約 85%債權人加入重組支持協議。

投資建議與投資標的

本周新房和二手房成交環比下滑，主要系假期影響。五一期間銷售表現相對平淡，根據克而瑞數據，58 個城市五一假期日均成交面積同比-1.0%，其中一線、二線、三線城市同比分別+75.6%/-11.8%/+15.6%，當前銷售市場或逐漸回到“弱復蘇”的通道。4 月克而瑞百強房企單月銷售金額和銷售面積同比分別增長 30.4%/2.2%，央國企競爭優勢持續擴大， TOP30 房企央國企 4 月銷售金額同比增長 69.5%，而民企和混合所有制房企同比僅增長4.0%。央國企的銷售優勢可以從拿地和信用兩個角度分析，央國企去年拿地力度較高，在銷售復蘇的過程中供貨質量高、推盤堅決，銷售增速高于行業的確定性較強，率先恢復“新增拿地-高質量供貨-快速去化”的良性循環。信用方面，購房者對于新房的交付更加看重，盡管保交付已經形成一定成果，高信用開發商尤其是央國企仍更受購房者青睞。政策方面延續寬松基調，上海、廣州、合肥、蘇州、唐山等地均出臺公積金相關優化政策，近期各地需求端放松均主要以公積金政策、購房補貼、房票安置等為主，涉及城市的能級有所上升。預計行業仍將延續弱復蘇態勢，看好能夠穿越本輪周期的企業，看好央國企和穩健經營的高評級民企在當前競爭格局中的相對優勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業。

風險提示：地產逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。

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