天天熱推薦：重磅！最高法支持爛尾樓業主退款！即刻執行！

掏空“六個口袋”買房如果遇到爛尾，一邊拿不到房，一邊還被銀行催還貸。

這是每個遇到爛尾樓盤的家庭難以承受的災難。

而就在剛剛，最高人民法院對商品房消費者權利作出3點重要批復，可以簡單理解為：如果房子爛尾，可直接退款！

(資料圖片)

4月20日，最高人民法院作出《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，文中明確了，“居住權”大于“財產權”的原則。

對于部分條件下購房者退款等優先權作出了規定，自2023年4月20日起施行。

根據此原則，購房者的權益將得到法律明確的保護，而不再由開發商和銀行相互推諉，而被“任人魚肉”！

其中就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，給出了3點原則，原文如下：

一是建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

在《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條，承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

二是商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

三是在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

這3條原則簡單總結，意思就是商品房消費的權利優先于受償權、抵押權及其他債權。

基于此原則，在一個項目爛尾之后，如果業主可以不要房子而要求退款，將直接排在最前面進行退款。

其中，對于優先權的保護也有一些規定，比如購房者本身需要全額交付購房款（貸款買房也算全款），這里的購房款可以理解為按揭貸款，不能出現斷供。

在此前，如果遇見房產爛尾，購房者要求退回購房款時，是作為一般債權所存在的。

排在銀行、工程建設優先債權后，最終就會出現資不抵債，進而錢房兩空。

這個舉措在本意上，就是為了保障購房者的基本權利。

畢竟一個房子，通常是掏空家庭2個，4個，甚至6個口袋才買來的，如果房子爛尾，就會為一個家庭帶來難以承受的重大打擊。

需要注意的是，這并不意味著爛尾樓業主可以“一鍵退款”。根據上述文件內容，在實際過程中會有很多爭議問題，例如：

購房者如何證明自己購房是用來居住而非其他用途（如投資）？如何確定一個項目無實際交付可能？等等...

所以，目前在執行標準上，還有著不小的優化空間。

同時，在另一方面，對于銀行也帶來新的要求。由于債權優先級發生了改變，銀行對比從前風險更大。

因此，銀行也有了相當的責任去督促樓盤的正常施工，至少對比“身微言輕”的購房者，銀行方面的監督會比購房者更加有效。

并且在此前，銀行在對房企的放款過程中，有些過于寬松。

可以說，銀行在給一些資質差、口碑差、誠信差…的房企放款，或在背調中不夠嚴謹客觀，這就是“失職”！

總而言之，無論是對于購房者還是整個市場，這一舉措都是非常重要的，銀行承擔了一定的監督風險，房企需要更謹慎的擴大布局。

而西安，在4月17日下午，就召開了關于專項借款使用有關問題的專題會議。

市住建局相關負責人，市財金公司分管領導，西咸新區住建局分管領導以及13家相關銀行負責人參會。13家銀行均表示將大力支持配合保交樓專項借款使用工作，積極推進項目交付。

未來，西安保交付將從3個工作重點來推進，原文如下：

一是要加快促成新投資主體引入，按照“法治化、市場化”處置方式為項目注資；

二是要大力推進配套融資工作，統籌協調各有關銀行促成銀團放貸，確保項目建設資金充足；

三是要進一步用好專項借款，加快資金撥付，盡快形成實物工程量。

最后，在過去比較長的一段時間中，不少購房者認為取消預售制，能夠徹底杜絕項目爛尾的情況，而從市場現狀看來，取消預售制的難度較大，遠非一朝一夕能夠改變的。

從最高法的動作來看，預售制能夠做好監管，給購房者充分的法律保障和政策傾斜。

至少，我們在走向更為規范和健康的樓市市場的過程中，又邁出了重要而堅實的一步。

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