每日熱點：為何濱江總被隔壁綠城壓了一頭？

在2023年第一季度的房企銷售排行榜中，濱江集團（以下簡稱濱江）的銷售額達到406.9億元，同比增長60.77%，排名上升2位，排在第14名。

濱江2023年的開門紅或許是2022年增長的勢頭的延續(xù)。在這一年，濱江收購?fù)恋?1宗，總投資金額733億，其中權(quán)益金額374億，新增貨值1500億，總土地儲備超3000億。拿地金額首次躋身全國房企拿地金額榜TOP 10，位列第七位；不僅地拿的多，房子賣的也多，數(shù)據(jù)顯示，濱江2022年全年銷售額為1539.3億元，在全國房企中排名第十三位，較上年同期上升了9位。在中指研究院主辦的“2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”中，濱江的排名較上年排名前進2位，排在第13位。

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然而，不怕和自己比，就怕和別人比。與濱江同在杭州的綠城中國（以下簡稱綠城）在“2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”中排名第7位，排在濱江的前面。在2023年第一季度的銷售排行榜中，綠城也以613.4億元的銷售額和第7名的成績壓了濱江一頭。

從杭州本地來看，濱江的規(guī)模已經(jīng)超過了綠城，但是從全國范圍來看，濱江和綠城相比就要遜色一些了。2022年財報顯示，綠城新增土儲27宗，權(quán)益金額408億元，囊括了杭州、北京、上海、寧波、舟山等地，其中杭州土地項目只占了16宗。而濱江集團新增的41宗土地中，杭州就占了38宗，杭州以外的土地只拿下了2宗。

比濱江晚成立3年的綠城能立足杭州，布局全國，而濱江卻被“困”在了杭州。濱江究竟差在了哪里？我們或許可以從它下滑的毛利率中窺見一二。

2022年第三季度財報顯示，濱江的毛利率也較上年同期下滑了6.4個百分點，下降至16.6%。但是濱江毛利率下滑并不是暫時的現(xiàn)象，而是長期存在的問題。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，濱江的毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%，24.66%，連續(xù)四年下滑。

不過需要注意的是，截至2022年9月30日，濱江的凈利潤仍然達到了23.11億元，凈利率達到了11.63%，高于上年同期的凈利潤22.7億元和凈利潤率9.29%。但是濱江之所以能實現(xiàn)凈利潤的增長是因為其取得了15.45億元的投資收益，而在2021年前三季度，這個數(shù)字為-2893萬元，較2021年年末增長了333.75%。暴漲的投資收益讓濱江第三季度的利潤表的數(shù)字變得好看，但并不能掩蓋其主營業(yè)務(wù)盈利能力的衰弱。

低迷的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率意味著企業(yè)變現(xiàn)和經(jīng)營能力較弱，這或許是濱江毛利率水平不斷下滑的原因之一。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年濱江的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.046，存貨周轉(zhuǎn)率為0.0544，而2022年上半年TOP50房企的平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.1633次，存貨周轉(zhuǎn)率為0.2992次，濱江的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率與行業(yè)平均水準(zhǔn)存在較大差距。

與上年同期比較，濱江的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率也出現(xiàn)了下滑。數(shù)據(jù)顯示截至2022年第三季度，濱江的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.0818，較上年同期下降了0.05，存貨周轉(zhuǎn)率為0.1024，較上年同期下降了0.0508。

此外，濱江的表外負(fù)債同樣是需要注意的一個問題。長期以來，濱江的“三道紅線”都處于“綠檔”，符合監(jiān)管要求。但是2022年第三季度財報顯示，濱江的少數(shù)股東權(quán)益為243.3億元，占股東權(quán)益的52.65%，少數(shù)股東收益為2.578億元，占股東收益的12.70%。少數(shù)股東權(quán)益和損益不匹配可能意味著存在明股實債。或許是為了控制負(fù)債率的同時進行更多的融資，濱江選擇了明股實債的融資方式，但這也意味著不透明與風(fēng)險。

2023年的濱江集團能否繼續(xù)乘風(fēng)破浪，我們將持續(xù)關(guān)注。（內(nèi)容來源|商業(yè)華觀）

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