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這是嚴肅君的第592篇推送
(相關資料圖)
最近一周，北京土地市場消息頻頻，今年土拍到底怎么玩兒，終于有了明確章程！
三處微調---
一是化整為零，“動態”集中供地。今年首批公示了9個城區23宗宅地項目，擬出讓時間段為2023年2月16日-2023年5月16日。
也就是說，今年一批次集中供地，將在未來3個月時間內，“少食多餐”形式完成，而不是一次性集中拍完。
二是信息公開，“推介式”供地。
2月以來，包括朝陽、昌平、大興、順義、豐臺、亦莊經濟開發區在內的多個城區，召開土地推介會，對外公開全年區域擬供地清單。推介會形式雖然不是首次出現，但今年確實格外多。
北京規自委網站也上線新功能，在“土地市場”欄目下新增了“擬供應商品住宅用地清單”標簽。
公示的字段包括城區、地塊名稱、區位、規劃用途、用地規模、地上建筑面積、出讓方式、擬出讓時間段和供應輪次。
購房者可以清晰知道，哪些地、預計什么時間入市。
三是量入為出，理性有序供地。
自然資源部《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》中明確---
“已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市。應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。”
嚴肅君一個個來說~
1.
影響最大的，是土地供應模式的改變，從一次性的集中式推出到持續性的常態化出讓。
對于開發商來說，分散供地，土儲補貨壓力變小。
一方面投拓、設計、策劃等各部門，有了更充足的時間做各項準備工作，包括地塊調研、產品設計、企業之間的合作與談判等；
另一方面有利于北京土地市場主體的多元化，過去兩年北京土地市場拿地的往往以國企央企為主，資金實力較弱的小房企經常全年顆粒無收。
延長到供應端來看，新盤項目錯峰競爭，也能有效避免內卷。
不在入市速度上“卷”，就可以卷一卷產品了，嚴肅君也期待北京新房重新回到產品主義的道路上來。
當然，市場供應節奏均衡，購房者也能更從容的選擇。2.
目前2023年北京首批供應土地23宗已全部出爐，涉及朝陽4宗、豐臺、順義、通州各3宗，大興、昌平、海淀、石景山、亦莊各2宗。
其中，昌平2宗宅地---朱辛莊二期0028地塊、昌平新城東區地塊已正式轉正進入“土地招拍掛”流程，房企報名截止時間至3月22日，線上競價時間截至3月23日。
其余地塊分析請戳---① 海淀四季青地塊→2023海淀擬供地｜四季青、永豐南地塊在來的路上
② 朝陽東壩、奶西地塊→2023朝陽擬供地｜除了四環地塊外，太陽宮將再供地③大興西紅門、黃村地塊→2023大興擬供地｜五環內西紅門板塊供應“井噴”
④ 昌平朱辛莊、昌平新城地塊→2023昌平擬供地｜都臨鐵，朱辛莊真要來了
⑤豐臺新宮、青塔、羊坊村地塊→2023豐臺擬供地｜萬泉寺、郭公莊地塊漲價了
⑥石景山、通州、順義等地塊→首批23宗宅地！北京公示“擬供應商品住宅用地清單”⑦亦莊地塊→2023亦莊擬供地｜開閘放水，今年要供9500套房？
3.
其實不只一批次，2023全年北京供地計劃也已出爐。
2023年北京市全年計劃安排建設用地供應總量3190至3630公頃，與2022年基本持平。其中，商品房用地（含共有產權房）供應下限為300公頃。
細化拆解來說，城六區中供應大頭依然是豐臺區和朝陽區，分別有40公頃和30公頃。
郊區中，大興、昌平、順義、亦莊開發區住宅供地較多，分別有39、37、32、23公頃。
注意，這也是目前北京剛需購房者扎堆的片區。
日前房山38個新房樓盤在區住建委推動下，聯合發起“30天無理由退定金”活動，根本上都是在為購房者，尤其是剛需托底。
更關鍵的是，土地市場信息越來越公開化，不僅開發商拿地心里有譜兒，做出更理性的投資決策，提升房地產行業營商環境；
另一方面，穩定購房者對于市場的預期，購房者在置業選擇中，也能夠著眼未來供應，通盤考慮，做出更合適的選擇，而不是被市場節奏和外部聲音帶跑偏。
4.
發現沒，今年北京土地市場的微調，是對集中供地政策的優化，最終指向的就是土地供應更為理性。
這也與去年自然資源部發布的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，不謀而合。
該通知的重點有兩個。
一是要求地方政府加大擬出讓地塊的信息公開程度；二是要求商品住宅去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市控制供地規模。
尤其是第二點，通過控制供地規模，先消化商品住宅庫存，扭轉一定時間內的供需失衡，也防止房價出現大幅下跌的風險。
像北京2023年確認首批供應的23宗宅地，目前庫存量較高的幾個片區，比如朝陽十八里店、王四營等，都沒有出現在名單上。
用未來一段時間消化商品住宅庫存，扭轉一定程度上失調的供需平衡，有利于降低當地房地產市場的資產價值大幅下跌風險。
互動時刻：
其實，放眼全國，部分城市土拍市場從溢價率上來看，已經有所回溫。
據中指研究院統計，2023年以來有84個城市完成住宅用地出讓，共計成交272宗，成交規劃建面合計約2320萬㎡，土地出讓金268.7億元，平均溢價率5.28%。
其中有20個城市成交平均溢價率超過5%，其中11個城市成交平均溢價率超過10%， 包括秦皇島、安陽、湖州、紹興等一些三四線城市。
對于2023年北京首批供應地塊，你最期待哪宗？會在今年出手買房嗎？歡迎在評論區留言討論~
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