外資重啟中國地產生意

作者 | 周智宇

(資料圖)

編輯 | 張曉玲

一直擔心自己會被裁員的香港投行的銀行家們，最近突然忙碌了起來。

中國房地產市場出現了一些樂觀的信號，讓這些銀行家們也坐不住了。他們正試圖與開發商一起，重啟房企離岸美元債發行盛宴，將失落的中國房地產生意再次接續起來。

2月9日，國際評級機構標普發布了一則報告，在確認龍湖集團長期發行人信用評級為投資級 “BBB-”的同時，將龍湖的展望從負面調整至穩定。

這是自2022年年中以來，國際評級機構首次上調中國房企的展望。前不久，萬達也接連發出兩筆無抵押美元債，這均表明，以評級機構為代表的機構們對房企的信心正在歸來。

評級機構最重要的作用，就是為公司或其他信用主體評級，給投資者提供評級參考，讓投資者評估他們是否應該買入相應主體發行的債券。即便是被三大評級機構評為別名垃圾級的投機級，也能為房企融資省下不少的發債成本。

曾經，包括摩根大通、巴克萊和瑞銀等全球投行一塊重要業務版圖，就是幫中國開發商們向境外投資者們推銷債券。但在房地產陷入周期調整的兩年多里，房企，尤其是高收益主體的開發商已經很久沒有出現在離岸美元債市場了。

自2021年10月開始，不少民營房企陸續出險，評級機構開始冷酷地、頻繁地下調它們的評級或是展望。這些行為，甚至成了壓垮房企的“最后一根稻草”，引發債主們的踩踏。

隨之而來的，則是投資者對波動的房企美元債市場愈發警惕。加上美聯儲加息、中美兩國基準利率倒掛，美元債發行成本也急劇攀升。曾令國際投資者、國際銀行家們趨之若鶩的房企美元債市場一度陷入冰封之中，以恒大、佳兆業等為代表的房企在美元債市場已然絕跡。

曾經你儂我儂的房企、評級機構、境外債權人分道揚鑣，包括碧桂園、融創等大型房企在內，主動撤銷評級機構的評級不在少數。

在2019年，中資地產美元債發行規模曾高達700多億美元，到了2022年，這一數據已經跌落至不到178億美元，較過去三年均值大幅下滑約6成。

而如今，萬達發債、龍湖評級上調等動作表明，機構和投資者們的信心又回來了。

在評級展望中，標普毫不吝嗇褒獎之詞，對龍湖的流動性或是資本結構都給出了頗為積極的評價。并且指出，隨著監管部門一系列的支持措施出臺，像龍湖這樣的開發商在融資，尤其是銀行融資上將得到進一步加強。

此外，讓標普更加樂觀的是龍湖在銷售上展現出韌性。在行業銷售平均降幅約33%的1月，龍湖合同銷售額同比增長1%。標普預計，龍湖全年銷售額同比下降1%-3%，優于行業平均降幅5%-8%。

讓機構、投資者信心回暖的根本因素，還是要在銷售基本面上得到改善。

從整個行業層面，更多樂觀的信號也在出現。根據貝殼研究院的數據，作為房地產市場整體先行指標的二手房市場，在1月份50城價格環比止跌后，在春節后首周日均成交水平已較節前提升了30%；中金公司則預計，2023年全年商品房會是一個緩慢的漸進式復蘇歷程，二手房先行修復，再傳導至新房市場，同比銷售金額增5.9%。

而困擾行業已久的出險房企債務重組，最近也有了很多突破。華夏幸福全部境外債重組成功，融創境內債也完成了整體重組，境外債重組也在進行中。

曾經跌落至谷底，連金地等藍籌房企也未能幸免的地產美元債市場，也隨著市場信心的回暖。數據顯示，截至1月底，中國高收益美元債券的價格連漲12周，包括碧桂園、遠洋集團等在內的房企美元債也持續大漲，部分美元債從最低不到10美元，上漲至70美元。

在這樣的市場格局下，誰能率先通過經營戰略調整，實現銷售回暖，在融資、拿地上取得更多的主動權，誰就能率先從這場周期寒冬中走出。地產久違的春天，似乎也不遠了。

而眾多的評級機構、外資投行們，也可以將他們的中國地產生意重新開張，無論是之前的債權人還是新涌入的投資者，他們依然可以分享中國房地產市場每年10萬億的盛宴。

畢竟，這樣廣闊龐大的市場、激動人心的故事，在全球的經濟體中，已不多見。

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