上海首套房貸利率最低降至4%，高齡住房公積金貸款年限延長(zhǎng)

9月7日，官方發(fā)布了兩條利好買房人的信貸政策。中建工農(nóng)等國(guó)有六大行均發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款客戶，無(wú)需客戶申請(qǐng)，銀行將主動(dòng)統(tǒng)一批量下調(diào)首套貸款利率。

與此同時(shí)，上海公積金中心也對(duì)住房公積金政策做出優(yōu)化，重點(diǎn)對(duì)高齡住房的公積金貸款年限做了延長(zhǎng)。

(相關(guān)資料圖)

首套房貸利率下調(diào)，

符合條件客戶銀行會(huì)統(tǒng)一調(diào)整

9月7日，六大國(guó)有銀行包括工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行和郵儲(chǔ)銀行通過(guò)官微發(fā)布了關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整有關(guān)操作事項(xiàng)的公告。

工商銀行發(fā)布公告稱，自2023年9月25日起，將與存量個(gè)人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整。“原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，我行將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。”

中國(guó)銀行發(fā)布公告稱，“對(duì)于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無(wú)需提交申請(qǐng)，我行將統(tǒng)一通過(guò)批量調(diào)整的方式進(jìn)行調(diào)整”；“對(duì)于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向我行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)我行審批通過(guò)后按照批量或單筆的方式進(jìn)行調(diào)整”。

隨后，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等銀行均發(fā)布了類似公告。根據(jù)公告梳理，下面為六大行本次通知的重點(diǎn)：

（1）時(shí)間段：

根據(jù)LPR的定價(jià)改革以及住房貸款利率下限調(diào)整，此次六大行的細(xì)則中均明確了3個(gè)時(shí)間段：2019年10月8日（不含）之前、2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）、2022年5月14日（不含）之后。

（2）調(diào)整方式：

六大行均表示將在2023年9月25日起，對(duì)于符合條件的存量首套房貸，將主動(dòng)集中批量調(diào)整貸款利率，無(wú)需客戶操作；

對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息、當(dāng)前執(zhí)行的是固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，需客戶需提交材料主動(dòng)申請(qǐng)調(diào)整，銀行認(rèn)定符合后進(jìn)行調(diào)整；

（3）利率調(diào)整：

如果購(gòu)房者的貸款利率低于所在城市首套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款利率政策下限，銀行不會(huì)進(jìn)行調(diào)整，即不會(huì)出現(xiàn)將利率上調(diào)至政策下限的情況。

據(jù)獲悉，由于各城市實(shí)施的房貸措施不同，以上海為例，此次存量房貸調(diào)整主要分為兩種情況:

第一種情況是，取得房貸時(shí)就被認(rèn)定為首套房。對(duì)于這部分人群，各大行均設(shè)定了以2019年10月8日為分界線，因?yàn)閺倪@一天開始，房貸利率變?yōu)長(zhǎng)PR加減點(diǎn)。那么，對(duì)于在這個(gè)日期之后放款的房貸，由于上海地區(qū)各家銀行全部按照利率下限放款，首套存量房貸利率不變。

在2019年10月前的存量首套，情況較為復(fù)雜。對(duì)于2016年之前，由于上海地區(qū)銀行定價(jià)相對(duì)自由，貸款人的個(gè)體情況不盡相同，所以將由銀行進(jìn)行判定后調(diào)整。

而2016年到2019年，央行上海總部認(rèn)定地區(qū)房貸下限為9折，所以當(dāng)時(shí)貸款是9折的這部分首套客戶，利率也不變。據(jù)銀行人士透露，上海地區(qū)這部分客戶需要調(diào)整的占比較小。

而另一種情況則是，取得房貸時(shí)被認(rèn)定為二套。但是根據(jù)現(xiàn)在認(rèn)房不認(rèn)貸的規(guī)則，則屬于首套。對(duì)于這部分客戶，上海各大銀行均表示，可以在9月25號(hào)起向銀行提出申請(qǐng)，銀行方面將于10月25號(hào)，對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中調(diào)整。而事實(shí)上，這部分存量房貸的利率調(diào)整在上海占比是比較大的。

具體貸款利率能調(diào)整到多少，這里以2019年10月8日后的首套房貸利率為標(biāo)準(zhǔn)，依上海當(dāng)時(shí)房貸利率LPR規(guī)則計(jì)算，以貸款合同上的時(shí)間為準(zhǔn)，房貸利率可下調(diào)至：

最后需要注意的是：上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”后公積金政策沒變，再次使用仍算二套房。

公積金政策優(yōu)化，“老破小”公積金貸款年限延長(zhǎng)

昨天晚上，上海公積金中心也發(fā)布了住房公積金新政策。政策主要分為兩個(gè)方面，一方面是調(diào)整了高齡住房的公積金貸款年限，另一方面優(yōu)化了公積金提取政策的諸多細(xì)節(jié)。

政策調(diào)整后，20年房齡內(nèi)住房公積金貸款年限統(tǒng)一變?yōu)椴怀^(guò)30年，而20-35年的住房也成為較大受益者，此前這類住房公積金貸款年限為不超過(guò)15年，如今20年房齡住房公積金可貸不超30年，30年房齡可貸不超過(guò)20年。需要注意的是，公積金貸款期限同時(shí)不超過(guò)借款申請(qǐng)人法定退休年齡。

此外，《通知》還明確，對(duì)納入本市城市更新范圍內(nèi)的舊住房更新改造項(xiàng)目實(shí)施住房公積金支持政策，主要包括三個(gè)方面內(nèi)容：

一是支持購(gòu)買更新改造后房屋公積金提取。業(yè)主 (產(chǎn)權(quán)人或公有住房承租人，下同) 購(gòu)買改造后具備交易條件的房屋 (含增加面積)，可以提取住房公積金支付實(shí)際購(gòu)房款。

二是支持項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)租房公積金提取。業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)租賃住房過(guò)渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過(guò)渡費(fèi)補(bǔ)貼后個(gè)人承擔(dān)的租金。

三是擴(kuò)大提取申請(qǐng)人范圍。提取申請(qǐng)人范圍為業(yè)主本人及其配偶、父母、子女。申請(qǐng)人為本市住房公積金貸款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)前貸款無(wú)逾期的條件。

本次政策調(diào)整自2023年10月7日起正式實(shí)施。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，這一消息對(duì)購(gòu)房者而言是利好。因?yàn)槎址繒?huì)受房齡影響，壓縮購(gòu)房人的貸款年限，進(jìn)而對(duì)購(gòu)房人月供產(chǎn)生一定壓力。現(xiàn)在調(diào)整后，公積金最長(zhǎng)房貸期限有所延長(zhǎng)，月供壓力就會(huì)小一些。另外擴(kuò)大公積金使用范圍，公積金提取的范圍不局限于本人，配偶等也可以提取，得到實(shí)惠。

9月是樓市政策的窗口期，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”這個(gè)重磅政策落地后，還有二線城市全面放開了限購(gòu)。那么下一階段，上海不排除也會(huì)有部分放松限購(gòu)、降低首付比例等新的調(diào)控措施出臺(tái)。從政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，利好了剛需和改善型購(gòu)房者合理的住房需求，然而“房住不炒”的主基調(diào)并未改變。

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