統(tǒng)一首付款比例下限、降低二套房利率下限！優(yōu)化房貸政策影響幾何

樓市迎來重大利好政策。8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局同時(shí)發(fā)布了兩大樓市重磅政策。其中，金融監(jiān)管層在《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》中規(guī)定，將統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，并將二套住房利率政策下限進(jìn)一步下調(diào)。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次調(diào)整是對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

有業(yè)內(nèi)人士指出，金融監(jiān)管部門進(jìn)一步優(yōu)化住房信貸政策，在全面降低各類城市購(gòu)房門檻的同時(shí)，重點(diǎn)加大了對(duì)改善性需求的支持力度。預(yù)計(jì)四季度樓市將出現(xiàn)趨勢(shì)性企穩(wěn)回暖過程，本輪房地產(chǎn)周期的上行拐點(diǎn)即將到來。

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統(tǒng)一房貸首付款比例 不再區(qū)分是否實(shí)施“限購(gòu)”城市

根據(jù)《通知》規(guī)定，將統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

據(jù)了解，當(dāng)前首付比例為20%的規(guī)定相對(duì)而言很多地方已經(jīng)執(zhí)行，但多地對(duì)二套房首付比例均有高于40%的規(guī)定，部分地區(qū)則高達(dá)80%左右。

“此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例將為后續(xù)各地降低首付比例確定方向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這將有助于各地出臺(tái)政策時(shí)擁有更好的依據(jù)，并引導(dǎo)各地主動(dòng)把首付比例降到最低。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼亦表示，降低首付比例，有助于適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門檻，提高居民住房消費(fèi)能力。從目前情況看，預(yù)計(jì)全國(guó)多數(shù)地方不會(huì)另行加碼，并將直接執(zhí)行全國(guó)性下限。

二套房貸利率下限下調(diào) 力度超出市場(chǎng)預(yù)期

《通知》還將二套房貸利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

實(shí)際上，此前市場(chǎng)對(duì)于二套房貸利率政策下限調(diào)整早有預(yù)期。但本次二套房貸利率下限是在原來的5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)的基礎(chǔ)上下調(diào)了40個(gè)基點(diǎn)，這遠(yuǎn)高于MLF（中期借款便利）利率下調(diào)幅度，超出市場(chǎng)普遍預(yù)期。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，這也在很大程度上解釋了為何8月5年期以上LPR報(bào)價(jià)不動(dòng)的原因，即監(jiān)管層出臺(tái)了單獨(dú)引導(dǎo)房貸利率下行的措施，而且力度較大。

董希淼亦指出，過去一段時(shí)間，住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求，降低改善性購(gòu)房者的利息支出。

“在二套房貸利率下限調(diào)整后，即便有部分購(gòu)房者可能不能享受 ‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，也可以因二套房貸款利率下調(diào)受益。”嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，本次政策既然要支持合理住房消費(fèi)需求，首套房和二套房應(yīng)該都將有降息的操作，這將有助于促進(jìn)首套和二套房利率成本的降低。

各地“因城施策” 可自主確定首付比例和利率下限

金融監(jiān)管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

有銀行業(yè)內(nèi)人士指出，“因城施策”、“一城一策”在近年來各地的樓市調(diào)控政策中已經(jīng)成為主流，這有助于樓市調(diào)控的精準(zhǔn)執(zhí)行。因此，當(dāng)前各地的政策差異較大。此次差別化房貸優(yōu)化調(diào)整，金融監(jiān)管部門亦是給了各地“因地制宜”的調(diào)控空間，同時(shí)把握了政策底線。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，首付款比例和二套房貸利率政策下限下調(diào)之后，不同城市可以根據(jù)自己的需要，“因城施策”做出相應(yīng)調(diào)整。政策落地后將刺激一部分居民購(gòu)房需求，從首付比例和房貸利率的變化來看，更加利好改善性需求。商品房銷售開始回暖后，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力也將有所下降，有助于防范化解房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，王青預(yù)計(jì)，接下來在放開限購(gòu)限售、實(shí)施"認(rèn)房不認(rèn)貸"等方面，各地將在因城施策原則下繼續(xù)推進(jìn)。

“考慮到本輪房地產(chǎn)支持政策全面發(fā)力后，將有效改善市場(chǎng)預(yù)期，特別是會(huì)對(duì)購(gòu)房需求有較強(qiáng)的刺激作用，預(yù)計(jì)四季度樓市將出現(xiàn)趨勢(shì)性企穩(wěn)回暖過程，本輪房地產(chǎn)周期的上行拐點(diǎn)即將到來。”王青表示。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊

編輯 岳彩周

校對(duì) 楊許麗

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