謝逸楓：房地產降幅超預期，政策落實刻不容緩

文/謝逸楓

非常贊同萬科郁亮的“新開工面積跌回2006年，出臺政策盡快實施”觀點。數據透露出的實際狀況比外界預期更糟糕，不僅是跌過頭、虧過跌，債務問題持續惡化，讓房地產市場走勢惡化。

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正如萬科郁亮所言，當前政策已在發力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平。像盤活存量資產等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，對行業是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。

筆者認為，當前房地產市場降幅超預期，前7月的商品住宅施工與新開工面積、房企到位資金跌回2006年。上半年房企業績虧損嚴重，超六成房企的營收、毛利潤、純利潤全面下降，已經火燒眉毛了。

房地產市場、房企的處境非常危險，不可不防。一方面是房地產市場下降的趨勢沒有改變，房企的債務惡化沒有停止，資金端沒有改善。另一方面是對市場的預期判斷，房企、投資者、購房者、上市公司依然沒有恢復信心。

目前中國房地產行業涉及57個相關產業，對GDP、就業、金融、財稅、基礎設施建設的貢獻巨大。房地產作為支柱性、基礎性的產業，長期穩定的發展有利金融、經濟、居民收入、家庭財富、產業的健康發展。

不可否認的事實是最好購房時機來了，不用擔心房價下降、交房問題。目前廣深一線城市已經開啟救市，北上緊跟勢在必行。深圳的救市，標志著新一輪房地產加杠桿政策周期開啟，預計后面還有房地產政策大招蓄勢待發。

筆者認為，當務之急是盡快落實、實施已經出臺的房地產政策，包括落戶、購房補貼、二手房帶押過戶、三孩家庭購買三套房、三支利箭延期、房地產上市再融資、降低購買首套住房首付比例與貸款利率及改善性住房換購稅費減免、認房不用認貸的政策。

最為關鍵的是盡快落、實施實可以優化調整房地產政策，包括取消或放松一二線城市的限購、限貸、限售、限價、限簽、限離婚、限企、限商住、限戶型、限面積、限法拍房、限贈與房4年-5年、二手房指導價、22城宅地集中制的政策。

調整普通住宅認定標準、購買非普通住房貸款首付比例與貸款利率下調、二套房首付與貸款利率下調的政策，可以有效為首次置業、改善性的剛性住房需求下降購房門檻，降低貸款、利率、稅費三項成本。

其次是加快已出臺房地產政策文件的落地政策，包括三道紅線、房地產貸款集中制過渡暫緩執行、保函置換商品房預售金，購買商品房轉為共有產權住房、保租房、公租房，老舊小區及棚改與城市更新貨幣化、房票安置的政策。

最后筆者呼吁建議出臺新的房地產政策，包括發長期國債、降息、降準、擴大保交樓專項借款與再貸款額度、擴大民營房企貸款總量與占比、購買險情民營房企債券、REITs試點擴大至民營商業地產領域、降低房地產項目資本金。

筆者認為，短期房地產市場的波動會持續，不確定性的因素依然存在。當政策端的力度不斷加大、落實之后，需求端與供應端的銷售、投資、新開工面積等指標會逐漸修復。預計明年上年商品房銷售、房企債務的修復效果會顯現。

房地產市場重回平穩健康發展是政策的目標，是調控的目的。過去三年多的房地產調控，基本上實現了去高杠桿、高債務、高周轉的目的。接下來的房地產政策將是以穩房價、地價、預期為主，促進市場企穩復蘇回暖，房企健康循環發展。

長期看，未來房地產市場前景依然光明，城鎮化率、人口增長、收入提高、經濟穩步上升、城市更新的因素推動作用下，10年-20年內將保持10億平方米以上的年銷售體量，房價平穩上漲的趨勢不變。

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