5年期LPR再降10個基點，房貸利率至歷史低位，對樓市有何影響？

時隔十個月，貸款市場報價利率（LPR）迎來下調。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調個10基點，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調10個基點。

對房地產市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報價的參考基準，5年期以上LPR的調整影響到購房者的房貸，即如果LPR下行意味著月供額度降低，也就是購房成本有所降低。

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房貸利率降至歷史低位

LPR上一次調降要追溯到去年8月，隨后一直按兵不動。本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。同時，伴隨著5年期以上LPR下調，當前購買首套房和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位。

58安居客研究院院長張波指出，本輪降息操作，是央行采取精準有力實施穩健貨幣政策的體現，通過降息可起到加強逆周期調節，全力支持實體經濟，促進充分就業，維護幣值穩定和金融穩定的作用。對于樓市的作用可以分兩層來看，第一層面是通過釋放出支持實體經濟的積極信號，有利于引導市場預期，提振整體經濟面的信心，從而同步提升購房消費信心。第二層面則是會通過LPR調整，拉動房貸利率下降，住房消費者負擔減輕，加速購房者入市節奏。

以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，首套個人住房LPR為4.3%，此時月供為4948.71元；此次利率調整后，5年期以上LPR為4.2%，月供額為4890.17元，按此計算，月供額減少了58.54元，總利息支出減少約2.1萬元。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，對房地產而言，降息最大的效應就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。但是，由于居民對收入和就業的預期偏謹慎，預防性儲蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進商品房市場企穩的彈性下降，每月月供節約幾十元，上百元解決不了支付首付和可持續支付月供的壓力。鑒于當前購買力不足、信心不足的現狀，建議推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。

后續可能出臺其他樓市政策

展望下半年，植信投資研究院資深研究員馬泓認為，房貸市場利率仍有下行的空間，考慮到大部分城市房貸利率已經降至歷史最低水平，后續各地可能還會出臺其他樓市政策。

值得一提的是，今年1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。根據中指監測數據，今年以來已有超40城降低首套房貸利率下限至4%以下。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，隨著市場下行壓力不斷加大，房地產政策優化預期也在逐步增強。從政策內容上看，中央和監管部門或通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優化空間，如通過一區一策、與生育政策和人才政策結合等方式進行調整。若更多實質性政策落地，市場預期或進一步好轉和修復，從而帶動房地產市場逐漸企穩，下半年市場有望溫和修復。

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