環(huán)球觀點(diǎn)：地方政策持續(xù)發(fā)力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)ETF上漲

格隆匯6月8日丨近日房地產(chǎn)板塊反復(fù)活躍，京投發(fā)展5天4板，大龍地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)漲停，特發(fā)服務(wù)、沙河股份、等多股漲超5%。

京投發(fā)展發(fā)布公告稱，主營業(yè)務(wù)未發(fā)生變化，仍以房地產(chǎn)開發(fā)為主，近期公司股票交易價(jià)格短期漲幅較大，但公司基本面未發(fā)生重大變化，敬請(qǐng)廣大投資者注意二級(jí)市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)。

ETF方面，銀華基金房地產(chǎn)ETF、華寶基金地產(chǎn)ETF、華夏房地產(chǎn)ETF基金、南方基金房地產(chǎn)ETF漲近2%，本月漲超5%。

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)ETF跟蹤的標(biāo)的是中證全指房地產(chǎn)指數(shù)，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)共有93只成分股，均為房地產(chǎn)相關(guān)上市企業(yè)。前十大重倉股分別是保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口等，合計(jì)權(quán)重高達(dá)45%。

消息面上，地方政策持續(xù)發(fā)力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2023年4月1日至5月23日，區(qū)域房地產(chǎn)政策以保需求為主，19省市發(fā)布22個(gè)松綁政策，落地相關(guān)措施以優(yōu)化公積金貸款額度、首付比例為主。

19省市中，安徽、河南兩省優(yōu)化住房公積金部分提取政策，大連、鄭州、寧波三個(gè)準(zhǔn)一線城市優(yōu)化公積金提取、貸款相關(guān)政策。重點(diǎn)政策方面，泉州、大連下調(diào)首套房公積金貸款首付比例至20%，青島下調(diào)首臺(tái)房商貸首付比例至20%;青島、南昌、寧德鼓勵(lì)嘗試房票安置。

中房網(wǎng)發(fā)文指出，房地產(chǎn)是行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前還有不少地方在執(zhí)行相對(duì)嚴(yán)格的限購、限貸、限價(jià)政策，造成了市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的扭曲，以及資源的錯(cuò)配。上述限制類政策應(yīng)是在特定歷史條件及行業(yè)發(fā)展情況下出臺(tái)的短期行政措施，而在相關(guān)外部條件有變化，限購限貸等政策已無存在必要的情況下，取消限制類措施是應(yīng)有之義。所謂的外部條件包括：

一是我國人口總規(guī)模開始下降，房地產(chǎn)存量住房規(guī)模不斷增長，戶均一套有余。

二是城市化進(jìn)程進(jìn)入深化階段，人口雙向交流，交叉交流特征更加明顯，城市間的人口爭(zhēng)奪力度在加強(qiáng)。

三是從消費(fèi)與投資觀念上，房地產(chǎn)不再是高收益率的代名詞，一些城市房價(jià)開始“鶴崗化”，其背后是無產(chǎn)業(yè)與人口支撐的城市房價(jià)已不再具有投資屬性。

四是住房保障水平大幅提升，尤其是政府大力推進(jìn)保障性安居工程，進(jìn)行大規(guī)模棚戶區(qū)改造，為中低收入階層提供了大量且相對(duì)低成本的住房供應(yīng)。

這幾個(gè)方面的疊加，在相當(dāng)程度上可以對(duì)沖取消限購限貸后的市場(chǎng)沖擊。沒有各類的限制政策，市場(chǎng)機(jī)制的回歸正常才是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的要義。

國盛證券表示，繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為目前偏弱的需求需要政策繼續(xù)呵護(hù)。無論大政策是否出臺(tái)，我們認(rèn)為今年都將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷售復(fù)蘇。

中信證券認(rèn)為，積壓購房需求的釋放推動(dòng)了年后房地產(chǎn)銷售的回溫，在此前積壓的需求釋放結(jié)束后，30大中城市新房銷售和100樣本城市二手房銷售均環(huán)比走弱。而供給側(cè)一線城市和二線城市的土地成交量，需求側(cè)優(yōu)質(zhì)住房和剛需性住房的二手房交易量、一線城市和二三線城市的商品房簽約量均呈現(xiàn)明顯的數(shù)據(jù)分化，建議關(guān)注市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化。

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