德邦證券：開發投資承壓，竣工增長明顯

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樂居財經 李禮5月19日，德邦證券發布2023年1-4月國家統計局房地產數據追蹤。

23 年 1-4 月住宅銷售面積同比保持正增長，基本面持續復蘇。全國商品住宅銷售面積累計同比從 2023 年 1-2 月的快速修復到 3 月同比回正，4 月持續保持累計同比正增長，釋放積極信號。但從單月銷售面積數據來看，4 月單月銷售面積較 3 月單月環比下降，銷售市場經歷了 2-3 月積壓需求的集中釋放之后，市場預計將逐步回歸理性。當前市場環境下，購房者對房地產市場仍報有一定觀望情緒，1-2 月的快速修復或難復制，后續商品房銷售持續企穩復蘇仍可期待。4 月單月商品住宅銷售面積 0.67 億平方米，累計同比增長 2.7%，環比下降 9.47%，商品住宅銷售額0.84 萬億，累計同比增長 11.8%。4 月末待售面積 3.14 億平方米，累計同比增長15.4%，累計同比增幅略有收窄。

新開工、施工面積累計同比降幅增大，竣工復蘇明顯，累計同比+19.2%。整體來看，1-4 月商品房銷售規模同比正增長，保交樓工作持續推進，竣工面積持續改善。1-4 月全國住宅施工面積 54.30 億平方米，同比下滑 5.9%；4 月單月全國住宅新開工面積 0.52 億平方米，累計同比下滑 20.6%；全國住宅竣工面積 0.30 億平方米，累計同比上升 19.2%。房地產開發投資復蘇力度較弱，22 年房地產開發投資完成額累計同比自 4 月由正轉負后，降幅持續擴大至 22 年底的 10%。4 月單月房地產開發累計投資完成額 0.95 萬億，累計同比下降 6.2%，累計同比降幅較上月有所擴大。

融資端到位資金整體改善，定金及預收款、按揭貸款累計同比回正。融資端到位資金同比降幅收窄，1-4 月房地產開發企業到位資金 4.52 萬億，同比下滑 6.4%，同比降幅較 1-3 月收窄；其中，國內貸款 6144 億元，下降 10%；自籌資金 12965億元，下降 19.4%；定金及預收款 15925 億元，增長 4%；個人按揭貸款 8222 億元，增長 2.5%。

投資建議：1-4 月商品住宅銷售復蘇延續，但 4 月單月熱度不及 3 月，銷售復蘇力度有所轉弱，后期商品住宅銷售預計以穩為主；融資端到位資金持續改善，個人按揭貸款和定金及預收款 4 月累計同比回正，但房地產開發投資復蘇程度有限，4 月房地產開發投資累計同比降幅較 1-3 月略有擴大，隨著高能級重點城市土拍逐步開啟，房地產開發投資有望得到改善。建議關注：經營邊際安全，布局核心城市群擁有優質土儲的企業，如越秀地產（0123.HK）、華發股份（600325.SH）、建發股份（600153.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等。

風險提示：地產政策調控效果不及預期；房地產銷售不及預期；房地產竣工項目不及預期風險

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