當前速訊：38054元/平方米 被均價“拯救”的合生創展

觀點網陸續而來的四月銷售數據，揭開了部分房企“暗藏”邏輯。

5月15日稍晚時候，合生創展發布了截至2023年4月30日止4個月未經審核營運數據。

(相關資料圖)

今年前四個月，合生創展及其合營公司及聯營公司總合約銷售金額為約116.52億元，其中物業合約銷售約113.87億元；裝修合約銷售約2.65億元。

期內，合生創展及其合營公司及聯營公司物業合約銷售面積為約29.92平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米38054元。

4月單月，合生創展及其合營公司及聯營公司總合約銷售金額為約15.85億元，其中物業合約銷售約15.75億元；裝修合約銷售約0.1億元。

窺一斑而知全豹，單個房企的市場表現，或許也可對應呈現行業趨勢的一部分。

翻倍增長的銷售均價

觀點指數發布的“2023年1-4月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，4月份前100房企實現權益總銷售金額4114億元，同比上升22.9%，環比下降19.9%。1-4月，前100房企累計實現權益總銷售金額15719億元，同比上升7%，漲幅較1-3月提升4.7個百分點。

銷售均價方面，4月前100房企錄得全口徑銷售金額5861億元，總銷售面積3416萬平方米，銷售均價為1.72萬元/平方米，較3月下降8.6%，較去年4月上升12.2%。

就合生創展而言，相較去年前四個月總合約銷售金額105.83億元，今年取得同比增長約10.1%，達116.52億元；物業合約銷售面積同比減少40.32%，至約29.92萬平方米。

相比之下，5月16日，國家統計局發布了2023年1-4月份全國房地產市場基本情況。

1-4月份，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積同比增長2.7%。商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

可見，雖然合生創展1-4月物業合約銷售面積同比減少，但仍然實現了銷售金額的增長，這一表現有賴于物業合約銷售平均售價的增長。

數據顯示，2022年前四個月，合生創展物業合約銷售平均售價為每平方米人民幣19861元，僅為今年同期的大約一半。

更早的2021年同期，該項數據為33995元，與今年38054元相比也較低。

前后比對，一方面是市場因素，另一方面，與合生創展銷售地區分布也有關聯。

此前，國家統計局發布信息顯示，2023年3月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格上漲城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.2%和2.4%。

合生創展的業務布局，也恰恰是集中于一線城市。

可預期的增長

以北京、上海為例，《2023年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，今年3月，北京新建商品住宅90平方米及以下房價環比上漲0.1%，同比上漲4.5%；90-144平方米之間房價環比上漲0.2%，同比上漲3.6%；144平方米以上房價環比上漲0.4%，同比上漲5.3%。

上海，新建商品住宅90平方米及以下房價環比上漲0.5%，同比上漲5.5%；90-144平方米之間房價環比上漲0.5%，同比上漲3.0%；144平方米以上房價環比上漲0.2%，同比上漲5.1%。

具體到合生創展，2022全年合約銷售人民幣325.79億元，其中，環渤海經濟圈為主要貢獻地區，合約銷售額達209.68億元，其次，大灣區、長江三角洲地區分別貢獻83.12億元、32.99億元。

上述環渤海、大灣區、長三角地區，在過去一年對銷售業績的貢獻比重分別為64%、26%、10%，合生縵系產品定位及其在一線城市的溢價能力也有相應體現。

于2022年，縵云北京、縵合北京、縵云廣州三個項目銷售額分別為70.34億元、46.65億元、10億元，共計達126.99億元，僅三處縵系項目就已實現合生創展全年合約銷售額的39%。

同時，三大區域中，銷售貢獻力度相對較少的長三角地區，今年一季度上海縵云首開盤，2.5小時銷售42.44億元。近日，該項目二期也開始認購。

2022年，合生創展新增上海舊改地塊濱江苑（121、130地塊），總建筑面積達29.36萬平方米，彼時消息稱合生創展計劃將地塊發展成為40座中式別墅，目標客戶為正在尋找最高端質量物業（處于頂級地段且擁有厚重文化底蘊）的人群。

合生濱江苑位于上海楊浦區東外灘核心板塊，預計售價12-15萬元/平米，貨值可達到400億左右。在一線區位優勢之上，合生創展的未來增長也可預見。

4月24日，標普將合生創展集團有限公司的評級展望從負面調整至穩定。同時，標普確認了該公司的“B”長期發行人信用評級，反映了未來12個月流動性惡化的風險降低。

標普將評級展望調整為穩定，以反映合生創展集團銷售的改善。

該公司在2023年第一季度的合同銷售額為110億港元，增長了30%，好于市場平均水平。整個2023年，合約銷售額可能會增長15%-20%，達到420億-440億港元。

在標普看來，合生創展集團在廣州和上海的兩個大型項目的優異銷售業績為其流動性提供了支持，銷售額的增加將穩定公司緊張的流動資金，這些項目在未來一至兩年的可出售資源超過600億港元。

在早些時候的2月，惠譽確認合生創展集團有限公司的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“B+”，展望穩定。同時確認合生創展集團的高級無抵押評級及其未償還的高級無抵押票據的評級為B+，回收率評級為RR4。

同時，惠譽預計2023年合生創展銷售額將增長5%，而行業的銷售額將下降0%-5%。

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