天天觀熱點(diǎn)：好政策，利好大市場

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，明確經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。意見一經(jīng)發(fā)布立即引發(fā)了輿論的高度關(guān)注，二手房市場的買家和賣家們?cè)诮泻弥?，盼望著政策能夠落到?shí)處。

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兩部門的意見特別強(qiáng)調(diào)：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得濫用市場支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。很多人并沒有注意這一句話表達(dá)的意思，這是明確向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)傳達(dá)了反壟斷的信號(hào)。

學(xué)習(xí)科斯的經(jīng)濟(jì)研究，都明白他的意思，制度和合約的安排，決定性地影響了交易費(fèi)用的高低，因此如果找到能夠有效地降低交易費(fèi)用的制度或合約安排，就能夠提高效率。

科斯活了102歲，他很關(guān)注中國，遺憾的是，晚年行動(dòng)更加不便的他一生未能到中國看一看。

科斯這個(gè)人很實(shí)事求是，每當(dāng)中美關(guān)系惡化的時(shí)候，詆毀的風(fēng)氣也會(huì)刮進(jìn)學(xué)術(shù)界，科斯反而贊美中國發(fā)展?？扑拐J(rèn)為，中國作為世界人口最多、歷史最悠久的國家，在國家、政府、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等各方面的綜合發(fā)展中，對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)的認(rèn)識(shí)和使用，具有著得天獨(dú)厚的良好基礎(chǔ)和有利條件，中國社會(huì)及經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展，將會(huì)更加的前途遠(yuǎn)大。

1991年，科斯因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)和澄清了交易費(fèi)用和產(chǎn)權(quán)對(duì)經(jīng)濟(jì)體制的生產(chǎn)制度結(jié)構(gòu)及其運(yùn)作的作用和意義，獲得了諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。對(duì)于交易成本的具體定義，雖然沒有舉世公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但是人們很贊成科斯的研究，他認(rèn)為交易費(fèi)用是獲得市場信息、談判、訂約、監(jiān)督等活動(dòng)的費(fèi)用。企業(yè)的管理費(fèi)用和市場交易費(fèi)用，決定了企業(yè)和市場的邊界。

百度上對(duì)科斯定理的解釋是：只要財(cái)產(chǎn)權(quán)是明確的，并且交易成本為零或者很小，那么，無論在開始時(shí)將財(cái)產(chǎn)權(quán)賦予誰，市場均衡的最終結(jié)果都是有效率的，實(shí)現(xiàn)資源配置的帕累托最優(yōu)。

通俗地講，就是交易費(fèi)用足夠低，誰用的好就歸誰。

最近這些年，互聯(lián)網(wǎng)和企業(yè)界流行“去中介化”，這是在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場演變的逼迫之下，企業(yè)找出節(jié)省交易成本的辦法，就是為了實(shí)現(xiàn)資源配置的帕累托最優(yōu)。

有細(xì)心的網(wǎng)友翻出政策說，1995年，國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定：房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%~2.5%計(jì)收。后來，本著“簡政放權(quán)”的精神，取消了房產(chǎn)中介的政府定價(jià)，改由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自行定價(jià)。例如北京，2015年就取消了房地產(chǎn)中介服務(wù)等57個(gè)政府定價(jià)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)多少由各中介機(jī)構(gòu)自行決定。

簡政放權(quán)是對(duì)的，只是形勢(shì)跑出人們的預(yù)想范圍。在北京這種一線城市，現(xiàn)在房屋總價(jià)高，二手房交易過程中要繳納的中介費(fèi)自然就不低，跟差不多30年前的政策面對(duì)的情況已經(jīng)不可同日而語，以北京一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)2.7%的服務(wù)費(fèi)率計(jì)算，一套1000萬元的房屋，中介費(fèi)要27萬元。

居間服務(wù)是房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)商業(yè)行為，既然是商業(yè)行為，那就像老話說的“天下沒有免費(fèi)的午餐”，也不可能出現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)模式的“羊毛出在豬身上”，享受服務(wù)，就得付費(fèi)。沒有人會(huì)反對(duì)這一點(diǎn)常識(shí)。

只是，市場從來就不是完美的，看不見的手并不能解決所有的問題。因此，亞當(dāng)·斯密在《國富論》中提醒政府——“盡可能保護(hù)社會(huì)上各個(gè)人，使其不受社會(huì)上任何其他人的侵害或壓迫”。

一個(gè)市場，如果企業(yè)的行為具有了負(fù)外部性，政府當(dāng)然應(yīng)該通過管制來對(duì)企業(yè)的行為進(jìn)行矯正，克服外部性帶來的市場失靈，達(dá)到帕累托最優(yōu)。

這兩天，人們那么關(guān)心和期待房屋買賣的交易費(fèi)用降低、合理，隱含的不止是個(gè)人出于經(jīng)濟(jì)利益的小道理，而是蕓蕓眾生期待一個(gè)“好的市場”的大道理。

這正是：

心向光明，未來向遠(yuǎn)。

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