納尼？不是“滿五唯一”，也有可能免個稅？

但凡看過二手房的小伙伴可能都會遇到一種被中介hot sale的物種——“滿五唯一”！

當然對于小白來說，到底什么是“滿五唯一”還是有點摸不著頭腦的，又為何這類房子值得中介托付更多的熱情和精力去推介它？

(資料圖)

其實就是因為在現行的二手房交易中，房產證滿五年意味著可以省下一大筆增值稅。而如果又是個人唯一一套住房的話，則又可以減免個人所得稅。

所以，你說，能不香嗎？

但又如果，我現在再告訴你，其實并非一定要“滿五唯一”才能少交個稅，你又會覺得“還能有這樣的bug？”嗎？

下面我們一起來捋一捋～

二手交易個稅也可薅羊毛？

在二手房交易中，如果業主房產證不滿五年，或者不是唯一房產，就要繳納個人所得稅。

不過，你可能不知道的是，二手房交易個稅的征收其實有兩種方式:核定征收和據實征收。

核定征收稅率通常為 1%。

據實征收稅則是 按照轉讓房屋時賣出價格與買入價格之間的利潤差，繳納 20%的個人所得稅。

△圖片來源：攝圖網

那么問題來了，選擇哪種方式更劃算？

其實，在過往房價大漲的一段時間里，絕大部分的房子在再次交易時，都會產生很大的差價，因此肯定是按核定征收（1%）的方式繳納個稅更劃算。

而如果在房價下行或房價漲幅較小的時候，選擇據實征收（差額的20%）則或許會更節省個稅。

舉個例子

小明當年100萬購買的房子，現在以200萬賣出。

如果按照1%征收個稅，則需要繳納2萬元個稅；但如果按照差額20%征收個稅，則需要繳納20萬元的個稅。

這種情況，想都不用想，小明肯定會選擇前者，只需要繳納2萬元個稅。

而如果小紅當年195萬買的房子，這幾年房價沒怎么漲，現在以200萬賣出。

按照前者，需要繳納2萬元的個稅；但如果按照后者，則只需要繳納1萬元的個稅，是不是后面的一種方式更劃算？

當然還有一種情況就是，小剛當年500萬買的房子，現在還是500萬賣出，那就不存在差價，按照據實征收，需繳納的個稅為0。

雖然理論上“個稅”是由賣房的業主一方繳納，但在實際操作中，很多賣家又都會按照實收價放盤，所以，最后支出這筆稅費的還得是買家。

所以，能省則省吧！

還貸利息也可以抵扣差額？

不僅如此，據實 征收法，還有一些“隱藏福利”大家未必知道。

據實征收的“差額”，不僅可以按照當年買入發票價格與如今賣出發票價格來計算差額，在實際的交易過程中，還會支持很多合理的扣減！

比如當年業主買房的契稅發票、中介費發票、按揭服務費發票、業主買房后裝修的發票，都是可以扣減的。

△示意圖（圖片來源：網絡）

除此之外，還有一個可以讓你在核算房價差額中有大額扣減的項目——利息！

也就是說，買房后支付給銀行的房貸利息也是可以拿來扣減的。

就拿我們身邊一位朋友的親身案例來看下！

舉個例子

朋友小李2018年9月在佛山購買了一套總價139萬元的商品住宅，今年3月其以157萬元的價格賣出（不滿五唯一）。

△購房發票 （小李提供）

按照個稅的兩種征收方式，其最少要繳納個稅1.57萬元、最多3.6萬元！

不過，聰明如他，當他向稅局提供了當年的購房發票，和這幾年還的貸利息證明及清單后，其個稅直接扣減為0，相當于免征。

△銀行利息情況說明（小李提供）

△還貸清單

這幾種情況也可免個稅

而除了上述情形外，下面的幾種情況也可以減免個稅。

①親屬免稅

如果房屋產權所有人將房屋無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，將免征增值稅和個人所得稅。 （《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》）

△圖片來源：攝圖網

那么直系親屬 （含近親） 之間的二手房過戶，就可以利用以上條款，將個稅降到0。

同時，在住房限購的地方也能利用以上條款，請親屬幫自己買房，然后再將房屋轉贈給自己 （需有購房資格） 就能實現省稅購房（但會有親屬失去“剛需”資格，親屬不給房等風險，所以此項操作需謹慎）。

另外，雖然贈予房屋不會征收個稅，但若再次交易，繳納的個稅就非常高了，20%。

②贍養免稅

個人將住房無償贈予對其承擔直接撫養或贍養義務的撫養人或贍養人免征增值稅、個人所得稅。 （《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》）

一般來說贍養義務發生在親屬之間，但也不排除非親屬之間，而如果是不具備親屬關系的話，那么雙方可以簽訂贍養協議，證明雙方的贍養關系。

△示意圖（圖片來源： 攝圖網）

例如，張三想要將其名下天河的一套房產贈予李四，如果直接贈予的話，李四需要承擔該房子3%的契稅，以及20%的個人所得稅 （贈與必選差額的20%） 。

如果該房子房產證不足5年，張三還將承擔5.3%的增值稅，但如果李四與張三形成贍養關系，就不需要繳納20%的個稅和5.3%的增值稅了。

③遺囑免稅

房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權免征增值稅、個人所得稅。 （《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》）

△示意圖（圖片來源：網絡）

一般來說，房產繼承的手續辦理相當復雜，并且必須是在產權人去世后才可以開始。

④賣房一年內再買房

最后還有一種方式，那就是“賣房一年內再買房可退稅”。

2022年9月30日，財政部、稅務總局發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》規定：

自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；

新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例，退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

也就是說，即便出售的住房滿5不唯一，賣房所繳納的個人所得稅就可全部退還！相當于達到了“免個稅”的效果。

不過，享受這一優惠政策的納稅人必須同時滿足以下條件：

·納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍。

·出售自有住房的納稅人與新購住房必須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

最后，附上 二手房產過戶需要繳納的稅費，可供大家參考。

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