當(dāng)前視點(diǎn)！青浦首批“土拍”火爆，那么大虹橋板塊后續(xù)地塊在哪里？

今年青浦首批“土拍”3幅住宅地塊可以說(shuō)相當(dāng)“火爆”，其中就包括了大虹橋板塊的2幅地塊。這不后續(xù)“彈藥”已在“備貨”了。那么青浦徐涇鎮(zhèn)未來(lái)可能的住宅出讓地塊分布在哪里呢？

【資料圖】

今天@大青浦房談就跟大家分享一下。

目前，徐涇鎮(zhèn)有3幅住宅地塊待出讓，其中2幅位于虹橋主城片區(qū)，1幅位于虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)。具體如下：

一、徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊

徐涇鎮(zhèn)北大居36-01地塊區(qū)位圖

近日，徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)下發(fā)。

該項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)顯示，該地塊四至為東至官路浜，南至雙聯(lián)路，西至經(jīng)五路，北至徐德路。板塊上隸屬于虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)。

我們看到建設(shè)項(xiàng)目依據(jù)為《青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃（2017-2035年）》（下文簡(jiǎn)稱“鎮(zhèn)總規(guī)”）。36-01地塊在“鎮(zhèn)總規(guī)”中應(yīng)該位于徐涇鎮(zhèn)北大居單元36街坊。但在該“鎮(zhèn)總規(guī)”中并沒(méi)有畫(huà)出36-01地塊，只展示了36街坊。我們依據(jù)地塊四至并結(jié)合現(xiàn)狀“官路浜”位置繪制了36-01地塊（僅供參考）。

該“鎮(zhèn)總規(guī)”顯示，36街坊用途為居住，個(gè)人判斷是普通商品房的概率高。整體36街坊面積為7.13公頃，選址意見(jiàn)書(shū)顯示36-01地塊面積為35225.2平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），建設(shè)規(guī)模為77495.44平方米。

公開(kāi)資料未查到片區(qū)控規(guī)，就上述建設(shè)規(guī)模和用地面積推算，容積率在2.2左右，應(yīng)該是高層住宅產(chǎn)品。

另外，需要說(shuō)明的是，該地塊編號(hào)應(yīng)該為“鎮(zhèn)總規(guī)”體系，所以不排除控規(guī)層面或許會(huì)變更地塊編號(hào)，就像西側(cè)B6-01地塊，其在“鎮(zhèn)總規(guī)”中對(duì)應(yīng)為35街坊。

我們發(fā)現(xiàn)，今年第一批青浦3幅出讓的住宅地塊中，小淶港西側(cè)52-20地塊項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)是今年01月19日簽發(fā)的，4月就掛牌出讓了。所以理論上，36-01地塊安排在今年出讓不是問(wèn)題。

該“鎮(zhèn)總規(guī)”顯示，36-01地塊西側(cè)為正在建設(shè)中的B6-01地塊住宅項(xiàng)目和幼兒園。該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為64000元/平方米。

其北側(cè)還規(guī)劃了小學(xué)至高中教育資源（詳見(jiàn)附圖）。

目前除了幼兒園已提上日程，由B6-01地塊開(kāi)發(fā)商與住宅同期出資代建外，其他3所學(xué)校還僅停留在規(guī)劃層面。

二、徐涇鎮(zhèn)蟠龍路西側(cè)45-01地塊

蟠龍路西側(cè)45-01地塊區(qū)位圖

另外，還有可能進(jìn)入徐涇鎮(zhèn)下一批次住宅供地備選名單的，是與今年首批出讓的小淶港西側(cè)52-20地塊同期啟動(dòng)收儲(chǔ)的蟠龍路西側(cè)45-01地塊，該地塊西側(cè)還規(guī)劃了幼兒園和小學(xué)，總用地面積約76418平方米（包括學(xué)校和綠化）。板塊上隸屬于虹橋主城片區(qū)。

根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，其中45-01地塊用地性質(zhì)為三類住宅組團(tuán)用地，用地面積為29935平方米，規(guī)劃容積率2.45，限高50米，規(guī)劃住宅套數(shù)812套。

三、西虹橋滬青平公路南側(cè)02-05地塊

滬青平公路南側(cè)02-05地塊示意圖

滬青平公路南側(cè)02-05地塊大致位于滬青平公路與高涇路交匯處西南，即西郊景園北區(qū)西側(cè)。板塊上隸屬于虹橋主城片區(qū)。

2022年12月，該地塊獲批項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。地塊四至為東至規(guī)劃地塊，南至規(guī)劃地塊，西至規(guī)劃地塊，北至滬青平公路，用地面積31524.5平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），擬建設(shè)規(guī)模50439.2平方米（以審定的方案為準(zhǔn)）。如果按照建設(shè)規(guī)模和用地面積推算該地塊容積率為1.6，這應(yīng)該是個(gè)極限值，因?yàn)榻ㄔO(shè)規(guī)模，即項(xiàng)目總體建筑體量，一般還包含了非計(jì)容面積；另外，用地面積方面也可能包含了地塊外圍的公共綠化等。所以個(gè)人判斷該地塊實(shí)際容積率應(yīng)該低于1.6，應(yīng)該是個(gè)低密度住宅項(xiàng)目。

2023年2月，該地塊已公布征地事項(xiàng)公告，該公告用途顯示為二類住宅組團(tuán)用地，三類住宅組團(tuán)用地

根據(jù)“鎮(zhèn)總規(guī)”顯示，其南側(cè)是02-06地塊幼兒園，原計(jì)劃于去年9月開(kāi)工，2024年3月竣工；其西側(cè)是02-04地塊，規(guī)劃為基礎(chǔ)教育用地，“鎮(zhèn)總規(guī)”顯示為初中。

（滬青平公路南側(cè)02-05地塊附圖為示意方位，非具體地塊形狀。）

截至目前，我們并沒(méi)有看到青浦區(qū)年度住宅用地出讓計(jì)劃。但我們查閱到前兩年徐涇鎮(zhèn)住宅用地共出讓了9幅地塊。去年，徐涇鎮(zhèn)共出讓了4幅地塊，它們是：

2021年，該鎮(zhèn)共出讓了5幅地塊，它們是：

今年第一批“土拍”，青浦區(qū)的3幅地塊中2幅地塊來(lái)自徐涇鎮(zhèn)，分別是龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊和小淶港西側(cè)52-20地塊。所以，按照前兩年徐涇鎮(zhèn)的住宅用地供應(yīng)量，理論上說(shuō)，該鎮(zhèn)今年還有供地的可能性。

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