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    明確了:爛尾樓退款,支持! 觀焦點

    來源: 大慶微媒體2023-04-22 20:43:46
      

    來源:大慶微媒

    近年來,因房企資金緊張引發項目停工,購房者買到爛尾樓的風險有所加大。在現實中,如果項目出現爛尾趨勢,金融機構、施工方、購房者都要主張權益時,誰來保護較弱勢的購房者?


    (資料圖片僅供參考)

    4月21日,人民法院報公布《 最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》,明確提到:在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下,商品房貸消費者主張價款返還請求權,優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,人民法院應當予以支持。

    在業內看來,這份批復的內容意義重大,對不幸買到爛尾樓的購房者來說,終于有了“免死金牌”。

    優先維護購房者權益

    據悉,此次批復是針對河南高級人民法院的相關問題做出了答復。此前河南高院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》,請示涉及商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題。

    律師解釋稱,遇到爛尾樓或開發商負債累累時,銀行要行使抵押權,施工單位要行使工程款優先受償權,業主也會主張要求交房或退房款,多種債權會出現沖突。而抵押權和工程款優先受償權有明文規定,業主的優先權并沒有特別明確的規定,散見在一些最高院的觀點和執行的相關規定中,對購房人而言有失公平。

    最高法這份批復,則明確了購房人的兩大優先權:房屋交付請求權、主張價款返還請求權。

    首先,商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款,主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者,在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的,可以適用前款規定。

    通俗來說便是,相較于兌現工程款、抵押權及其他債權,開發商要首先集中資源“保交房”。

    王玉臣表示,房屋交付請求權的行使,需要滿足三大前提條件:商品房消費者以居住為目的,一般適用于住宅,且不是為了投資;購買房屋并已支付全部價款,即使是只支付了部分房款,只要在一審法庭辯論終結前已實際付清尾款,同樣適用;房屋要達到交付使用條件。

    最高法還表示,在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下,商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,人民法院應當予以支持。也就是說,如果房屋無交付可能,開發商應優先滿足購房者退款的主張。

    王玉臣稱,價款返還請求權,也有一個前提條件:房屋不能交付且無實際交付可能,比如徹底爛尾,實在是建不起來,購房合同的目的已經無法實現,這個時候只能解除合同,要求返還房款。此外,不論是付了多少購房款,都應當享受相應的優先權。

    綜合而言,在與爛尾樓相關的債權排序上,購房人的請求權是排在首位的,其次是建設工程價款優先受償權,第三是抵押權,最后是其他債權、也就是常說的普通債權。

    在王玉臣看來,最高法這份批復有明確的法律及現實意義。首先,以司法解釋的方式明確了購房人的優先權,為相關案件提供明確的裁判指引。現實層面,為解決爛尾樓、開發商爆雷案件中債權如何處置提供了明確指引,一定程度上提升老百姓對樓市的信心,有利于樓市復蘇。

    易居研究院研究總監嚴躍進認為,過去對于開發商、銀行、建筑商等權益維護問題,主要把建筑商、工程商、設備商、材料商等排在首位,現在遇到購房者、退房者和建筑商等涉及權益優先的問題,明確了優先保護退房者的權益,政策務實、對各地處理保交樓事件具有非常好的指導意義。

    來源:第一財經

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    責任編輯:sdnew003

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