明確了：爛尾樓退款，支持！ 觀焦點

來源：大慶微媒

近年來，因房企資金緊張引發項目停工，購房者買到爛尾樓的風險有所加大。在現實中，如果項目出現爛尾趨勢，金融機構、施工方、購房者都要主張權益時，誰來保護較弱勢的購房者？

(資料圖片僅供參考)

4月21日，人民法院報公布《 最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，明確提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權，優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

在業內看來，這份批復的內容意義重大，對不幸買到爛尾樓的購房者來說，終于有了“免死金牌”。

優先維護購房者權益

據悉，此次批復是針對河南高級人民法院的相關問題做出了答復。此前河南高院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，請示涉及商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題。

律師解釋稱，遇到爛尾樓或開發商負債累累時，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，業主也會主張要求交房或退房款，多種債權會出現沖突。而抵押權和工程款優先受償權有明文規定，業主的優先權并沒有特別明確的規定，散見在一些最高院的觀點和執行的相關規定中，對購房人而言有失公平。

最高法這份批復，則明確了購房人的兩大優先權：房屋交付請求權、主張價款返還請求權。

首先，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

通俗來說便是，相較于兌現工程款、抵押權及其他債權，開發商要首先集中資源“保交房”。

王玉臣表示，房屋交付請求權的行使，需要滿足三大前提條件：商品房消費者以居住為目的，一般適用于住宅，且不是為了投資；購買房屋并已支付全部價款，即使是只支付了部分房款，只要在一審法庭辯論終結前已實際付清尾款，同樣適用；房屋要達到交付使用條件。

最高法還表示，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。也就是說，如果房屋無交付可能，開發商應優先滿足購房者退款的主張。

王玉臣稱，價款返還請求權，也有一個前提條件：房屋不能交付且無實際交付可能，比如徹底爛尾，實在是建不起來，購房合同的目的已經無法實現，這個時候只能解除合同，要求返還房款。此外，不論是付了多少購房款，都應當享受相應的優先權。

綜合而言，在與爛尾樓相關的債權排序上，購房人的請求權是排在首位的，其次是建設工程價款優先受償權，第三是抵押權，最后是其他債權、也就是常說的普通債權。

在王玉臣看來，最高法這份批復有明確的法律及現實意義。首先，以司法解釋的方式明確了購房人的優先權，為相關案件提供明確的裁判指引。現實層面，為解決爛尾樓、開發商爆雷案件中債權如何處置提供了明確指引，一定程度上提升老百姓對樓市的信心，有利于樓市復蘇。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，過去對于開發商、銀行、建筑商等權益維護問題，主要把建筑商、工程商、設備商、材料商等排在首位，現在遇到購房者、退房者和建筑商等涉及權益優先的問題，明確了優先保護退房者的權益，政策務實、對各地處理保交樓事件具有非常好的指導意義。

來源：第一財經

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