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2023年4月20日，最高人民法院公布了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋[2023]1號），批復只有簡單的三條，但是對于商品房的消費者，尤其是買了爛尾樓的業主來說意義重大。
來源：中國法院網
其中第三條規定：
(資料圖片)
“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”
這個規定意味著當買到爛尾樓的業主要求返還房款時，將得到優先清償。在以前沒有這種優先權時，房產變賣所得的資金要優先用于清償所欠建設工程價款和銀行等抵押債權，等這兩類債權清償之后，資金經常所剩無幾分，爛尾樓業主很可能最終房子也沒得到，房款也無法完全收回。
這個規定應該說對處理當下房企風險有著巨大的民生意義，可以說是雪中送炭，而且對于未來的房地產市場也有很大的指導意義，以后開發商包括建設方在投入建設的時候就會充分考慮房屋預售的情況，甚至可能直接降低以后房屋預售的比例，減少監管資金被挪用的情形。
這個批復的第二條也很值得注意：
“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”
這一條可以看作是為了保障“以居住為目的”的“剛需”消費者占有房產的優先權。
但是其中的“以居住為目的”如何解釋？是要求商品房限于住宅嗎？是否排除商住兩用的樓盤？我在想最高人民法院的本意可能是想排除投資客、炒房團適用該條款，但是如果不從房產性質來界定的話，如何界定？怎樣界定才能排除投資客、炒房團是個需要仔細考慮的技術性問題。估計以后有可能會出一批相關的指導案例或作進一步的司法解釋。
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