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    新城控股2022年年報:“示范房企”穿越周期的攻守道

    來源: 投資者網2023-04-08 20:49:43
      

    《投資者網》葛凡梅

    房地產行業歷經深度調整期,規模持續萎縮、市場分化愈發明顯,行業發展增長點逐漸聚焦在財務穩健、穿越周期的能力上。


    (相關資料圖)

    作為示范房企,新城控股集團股份有限公司(下稱“新城控股”,601155.SH)立足“住宅+商業”雙輪驅動的基本盤,聚焦戰略,穩健前行,打造了民營房企獨具特色、穿越周期的攻守之道。

    3月31日,新城控股發布2022年年度報告。報告顯示,2022年,新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元,合同銷售面積約1191.52萬平方米,在中指研究院國內房企排行榜中分別位居第19位、第13位。

    2022年,新城控股實現營業收入1154.57億元,歸屬于上市公司股東凈利潤13.94億元,扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩定,為20.03%。在房企普遍虧損的年報中,依然保持盈利。

    作為穿越行業周期的實力房企,新城控股2022年實現穩健發展的功守道在于,以雙輪驅動助力增長為攻;以穩現金流、降負債為守。攻守兼備,新城控股構筑了企業可持續發展的護城河。

    攻:雙輪驅動助力業績兌現

    在地產行業新周期下,2022年,新城控股以“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢,為公司提供堅實的業績支撐。

    在房地產開發業務方面,新城控股2022年在該業務上實現營業收入1048.83億元。

    截至2022年末,新城控股共有295個子項目在建,總建筑面積達5367.22萬平方米(含合聯營項目);公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米(含合聯營項目),提前鎖定未來業績。2023年計劃新開工742.7萬平米,同比增長39.3%。

    另一方面,新城控股的商業運營業務占比持續提升,并貢獻了穩定的現金流。根據年報,2022年,新城控股實現商業運營總收入首次超百億,達到100.06億元,同比增長15.82%。

    目前,新城控股堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略,正不斷擴大商業在管規模。2022年,新城控股完成15座吾悅廣場開業,截至2023年3月25日,新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座,進駐全國141個城市。

    早在2012年,隨著常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場的相繼亮相,新城開啟了商業的逐夢之路。經過這些年的規模發展與運營積累,新城控股的商業業務在市場的地位不斷夯實,吾悅廣場已開業數量位居境內外上市公司首位。

    截止2022年末,新城控股的吾悅廣場開業面積達1319.74萬平方米,出租率達95.13%;實現不含稅物業出租及管理收入92.24億元,占公司營業收入的7.99%;物業出租及管理業務毛利66.96億元,占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物業出租及管理毛利率達72.60%,高毛利率既展現了公司的商業運營實力,也增強了公司抵御整體毛利率下行風險的能力。

    新城控股仍將維持其商業發展節奏。據悉,2023年新城商業正式啟動深度運營戰略模式升級,回歸商業本質。此外,新城控股在年報中透露,2023年計劃實現商業運營總收入110億元,新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

    有分析指出,在2023年消費復蘇的預期下,商業地產領域將迎來發展機會,公司商業運營收入增長可期。

    守:穩現金流、降負債

    在房地產行業不以“規模論英雄”的當下,新城控股轉向質量型增長,將重心放在抓回款、保交付上。

    過去一年,新城控股積極響應政府“保交樓、保民生”的要求,落實企業主體責任,2022年實現241個批次、共計13.1萬套房源的交付。2023年,新城控股將圍繞“保交付、守價值、筑能力、創未來”的經營方針,全力以赴完成保交付目標。

    目前,新城控股持續深耕核心城市群,一、二線城市約占公司總土地儲備的40%,長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的22%。相對優良的戰略布局與豐富土地儲備保障了公司的持續穩步發展。

    2022年,新城控股全年實現合同銷售金額1160.49億元,聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”,同期實現回款金額1329億元,回款率115%,回款率、歸集率位于行業前列。

    基于有力的銷售、順暢的回款,新城控股的現金流充裕。截至2022年底,新城控股在手現金余額314.63億元,在手現金充裕;公司經營性現金流凈額為145.35億元,經營性現金流連續五年為正。

    不僅如此,新城控股還在持續地降低有息負債,債務結構進一步優化。截至2022年底,公司期末融資余額為712.70億元,同比下降185.97億元,有息負債水平保持低位。

    此外,新城控股合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元,較2022年半年度繼續壓降30.82億元。

    事實上,一直以來新城控股都恪守財務紀律、堅持底線思維,保持穩定安全的財務基本面。

    2022年新城控股已償還境內外公開市場債券127.91億元,向資本市場展現了公司良好的信用。

    憑借穩健的財務表現,新城控股還屢次獲得監管機構及資本市場的融資支持。

    2022年5月,新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證,成功發行10億元中期票據;同年6月2日,新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據,也是彼時房企首筆無增信措施的美元債。

    2022年9月和12月在中債增全額擔保支持下,分別發行10億元和20億元中期票據,票面利率分別為3.28%和4.30%,處于近年來發債最低利率水平;12月,公司 150 億元中票注冊額度正式獲批,同時獲得多家銀行意向授信額度支持,融資渠道保持暢通。

    目前,新城控股的資信良好,在手授信也較為充裕。截止2022年報出具日,受益于房企融資“三支箭”政策影響,各大銀行同意向新城控股提供共計1400億元意向性授信額度,以支持其融資需求。

    與此同時,新城控股的融資成本也在下降。2022年,公司整體平均融資成本為6.52%,同比下降0.05個百分點。

    今年3月13日,新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案,擬向特定對象發行股票,募集資金不超過80億元,其中24億元用于補充流動資金,其他將投向公司在建項目,保障項目交房周期和質量。

    伴隨行業劇烈出清階段漸近尾聲,行業景氣度的逐漸回升,土地儲備優質、經營實力強、攻守有道的房企有望率先恢復良性循環并獲取可持續發展,新城控股作為財務穩健、具備“管理紅利”的優質房企,成功穿越周期,或將成為行業下一階段的領跑者之一。(思維財經出品)■

    新城控股

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    責任編輯:sdnew003

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