世界時訊：消解新舊貸款銀行潛在風險 才能推動“帶押過戶”真正落地

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技術層面并不存在較大難度，業內人士認為：

近日，自然資源部、中國銀保監會發布通知，將在全國范圍內全面部署不動產“帶押過戶”。作為去年首批明確推廣這一模式的一線城市，廣州喝下“頭啖湯”后，如今卻發現仍多有掣肘，難以放開手腳。有業內人士表示，對于新政策落地，需相關部門提高參與主體的積極性，捋清楚個中環節可能潛在的風險，并有針對性地制定相應的監管細則。

■新快報記者 梁茹欣

中介機構

實際操作中部分案例并非真正意義上“帶押過戶”

何為“帶押過戶”？通俗來講，指的是在二手房交易中，存在抵押的房產無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續。據廣州市不動產登記中心信息，申請人辦理在押不動產轉移登記時，可以采取“存量房轉移+抵押權變更登記”，或者“存量房轉移登記+抵押權轉移登記+抵押權變更登記”兩種組合辦理方式。換而言之，無論二手房買賣雙方是否對應同一抵押權人（即同一個貸款機構），都可以辦理“帶押過戶”。

事實上，自去年廣州試行“帶押過戶”以來，已有部分銀行下場“試水”。而實際操作中有諸多前提條件，其中較為常見的是，要求二手房交易雙方均是在同一銀行辦理房貸業務以及買家只能是純商貸。

4月4日，記者走訪和咨詢廣州多家房地產中介機構發現，能夠成功“帶押過戶”的案例寥寥。“主要是卡在銀行這一關”，一名房產中介人員向記者表示，網簽過戶大約一周時間就可以搞定，而銀行的手續相對較繁瑣如解押、涂銷等，快則15天，慢則一個多月。“其實在‘帶押過戶’推行前后，我們的手續流程沒有發生太大變化，最多就比以前快一個星期左右。”

同樣在另一家房產中介機構，該機構負責人坦言，直到今年4月初行業內才開始加大力度推行“帶押過戶”模式。“盡管去年行業對這一話題關注度頗高，但實際操作還是按照‘同行轉按’的方式居多，即業主仍需要先交一筆費用，把房產證贖出來，并非真正意義上的‘帶押過戶’。”

按揭公司

“因潛在風險、固有利益等，原貸款銀行積極性不高”

“‘帶押過戶’現階段問題，在于原貸款銀行的不配合。” 廣州資深按揭貸款專家、大源按揭總經理鄭大源接受新快報記者采訪時指出，“帶押過戶”與房地產曾經流行多年的“轉按揭”相似。在后者模式下，業主可以在房貸未還清的情況下，通過擔保公司做擔保，由銀行出具涂銷證明解除房產抵押，從而進行售賣。

這意味著，原貸款銀行在出具涂銷證明時，實際上并沒有收到足夠還款。而所謂承擔風險一方的擔保公司，面對動輒幾百萬上千萬元的房子金額，其賠付能力明顯不夠，這對銀行來說是沒有保障的。

鄭大源表示，囿于這些風險存在，“轉按揭”模式逐漸退出房地產市場。目前推行的“帶押過戶”模式則消除這一層風險：貸款未還清的情況下，原貸款銀行不出具涂銷證明。“當然，作為新鮮事物，外界對‘帶押過戶’可能存在的潛在風險，如抵押權落空、貸款成為壞賬、‘一房二賣’等問題比較謹慎，尚處在了解和觀望階段，導致實際推行有滯后。另一方面，出于對業務量流失的利益考慮，原貸款銀行大多只做本行業務而非跨行。即便是本行，銀行的積極性也不會太高。”

在業內人士看來，“帶押過戶”在技術層面上并不存在較大難度，主要包括不同銀行間在不動產貸款評估、審核流程、風控要求的標準化、信息共享；不動產登記部門和金融部門之間系統對接、信息共享等。之所以進展不順利，很大一部分原因系該政策的出臺，打破了銀行類金融機構、中介機構等原本的利益鏈條。

去年9月，人民銀行廣州分行發布公告稱，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。

然而，“引入公證、擔保的意義不大，除了可能增加公證或擔保費用，未能有效降低社會服務成本之外，由于擔保公司的擔保金不夠、賠付能力有限，這一辦法對銀行的保障也有限。”鄭大源表示，想要進一步推動“帶押過戶”落地，一是房屋買賣雙方清楚了解這一政策明細，消除大眾誤區。二是將原貸款銀行和新貸款銀行的交易過程置于透明的監管制度之下，消解潛在的風險點，包括設立中間監管賬戶，對涉及資金進行監管；增加網簽系統技術模塊，如原貸款銀行和新貸款銀行通過網簽系統匿名溝通，督促銀行及時配合辦理相關問題，包括新貸款銀行的放款速度，尤其是原貸款銀行需在限定時間內配合辦理“帶押過戶”手續，或者提供合理理由方可拒絕辦理相關手續。

業內看市

“帶押過戶”有利于縮短買賣時效，但難續“小陽春”行情

值得一提的是，“帶押過戶”等政策利好出臺，正在讓廣州樓市呈現出一種新的趨勢。其中一點，是二手房掛牌量激增。據公開信息顯示，3月廣州的二手房掛牌量已突破13萬套，較去年同期的9.9萬套提升了34%。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆向記者分析，庫存掛牌量的上升主要是近期市場好轉，業主放盤積極性提高以及置換需求被激發所致。從長周期來看，新房市場持續開發建設，隨后有較多單位逐漸進入二手市場流轉。同時房產基本沒有“報廢”“退出市場”之說，一些老舊單位會逐漸沉積下來使得庫存掛牌量逐漸增加。“但要注意，近期在庫存掛牌量持續增加的同時，購房需求也在快速增加，市場價格走勢不取決于庫存掛牌量的絕對多少，而在于供求關系。”

在走訪房地產中介機構過程中，有多位從業者均表示，雖然目前廣州掛牌房源不斷增加，但買房人數量并不均等，市場正處于“買方市場”。“今年2月的交易以剛需房源居多，3月則以置換型的客戶為主流。特別是上個月，較多有置換需求的業主被原房子套住，想換又換不出去，可能導致他們后續對市場的信心不足。”一名房產中介人員表示。

李茂喆亦認為，“帶押過戶”較難延續當下的“小陽春”行情。首先，目前“小陽春”行情已經開始下滑，其核心是前期積壓的需求逐漸釋放、成交放緩，“帶押過戶”難以對市場走勢形成根本性扭轉。其次，新政策雖然流程大致跑通，但還未大規模實施，其發揮效用還需要一定時間。“不過，可以肯定的是‘帶押過戶’政策的實施有利于縮短買賣時效，減小部分成本，對刺激成交有一定的促進作用。”

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