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終于！今年首批集中供地的第一場土拍，今天正式拉開了帷幕。
(相關資料圖)
8宗集中供應的住宅用地分5場次（5個不同日期）出讓，是今年土拍的新玩法，而今天率先出讓的天河智慧城、增城寧西地塊火速以底價成交，由廣州城投和增城城投以總計約63.4億分食。
雖然今年至今掛牌地塊不多，而且作為“前菜”的兩宗地成交也未激起較大的波瀾，但土拍這個事貴精不貴多，還有更能打的“硬菜”在后頭。
01
土拍新"玩法"釋放積極信號
兔年的宅地出讓有點特別，雖然地塊集中掛牌，但卻分散在3月23日至4月21日期間5個日期競價，頗有恢復往日常態化土拍模式的意味，說明廣州宅地出讓政策在不斷優化調整。
過去兩年，廣州共計完成了7輪集中供地，從一開始的“鋪網式掛地”到減量提質、貴精不貴多，再到部分地價下調、取消限價……
多次調整規則后，雖然地塊數量較起初大幅下降，但中心區或優質地塊占比明顯提升，同時通過增加土拍次數、下調地價等方式，一定程度減輕房企短時間準備大量資金的壓力，有利于刺激房企拿地的積極性，提高地塊成交率。
再到今年集中供地+“散裝”競價的新模式，整體土拍邏輯已發生改變，有更多時間和精力慢慢考察，優中選優，同時也有助于相關部門根據市場變化及時調整，穩定土地供應端。
對于今年土拍市場情況，業內專家也有自己的看法。
鄧浩志
廣州市房協專家
當前的樓市開始出現邊際回暖，而此前多輪未掛地的部分外圍區域開始掛地也說明土地市場的信心也正在修復。
但與此同時，鄧浩志也指出房企拿地的熱情尚未完全恢復，多數地塊溢價預期并不高，土地市場還需要較長的企穩過程。
肖文曉
克而瑞廣佛區域首席分析師
過往“中心城區產品有較高溢價”的認知已經開始逐漸打破，同時外圍區域的庫存壓力也尚未解除。
無論是針對改善或是剛需，開發商所面臨的競爭壓力都越來越大，所以更加青睞成熟的、確定性高的區域地塊。
02
天河地塊也無人爭？
按照原定計劃，今天共有3宗宅地出讓，但在正式開拍前的3月20日，增城派潭A23001地塊突然延期至4月21日競價，最終只剩下天河智慧城027、028地塊，以及增城寧西沙寧路東側地塊。
先看看天河智慧城地塊，占地約7萬㎡，計容建面約27.8萬㎡，位于云溪路/華觀路以南，高普路以東、大觀中路以西，周邊還有在建的機場第二高速。
這個地段，實際就是天河智慧城和黃埔科學城的交界地帶，44.39億元總價、折合樓面地價約2.18萬元/㎡（扣除配建）的水平，還不算太高。
從航拍可見，地塊內部長滿雜草，部分區域有駕考培訓場地痕跡，但整體尚算平整。
現狀來看，地塊北面為天河軟件園、西側為天河智慧城核心區，寫字樓、公寓等物業林立，商辦氛圍濃厚，開發住宅項目可為當地工作人士提供就近安居選擇。
△地塊周邊航拍
按照出讓條件，地塊須配建12班幼兒園+托兒所、公交首末站以及社區衛生服務站等部分公建設施，其它配套須靠外部解決。
距離地塊約600米有萬科廣場，包含餐飲、電影院、銀行、藥房等業態，人氣不低，算是一個加分項。
到地鐵天河智慧城站的距離稍遠，步程約900米，要稍加接駁。
與地塊直線距離約2公里以外，有地價32373元/㎡的中建育新街南側項目，也就是名稱已曝光的中建天河精誠壹號，以2.5容積率的低密社區為賣點，產品為78-89-118-140㎡三四房。
△中建天河精誠壹號周邊航拍
值得一提的是，項目前身育新街南側地塊曾在去年第三輪土拍不成交，再同年第四輪總價下調3億、減去6384㎡配建保障房后才由中建聯合體以底價拿下。
和育新街地塊純居住用途不同的是，本次出讓智慧城地塊兼容了商業/商務用途，實際可售居住建面比計容建面要少，且須無償配建75000㎡政策性住房，實際開發成本不低，或因此未引來爭搶。
△天河智慧城地塊出讓條件（局部）
至于增城寧西沙寧路東側地塊，占地超17萬㎡在8宗地中排第二，但以計容建面超44萬㎡居于首位。
吸引人關注的是4308元/㎡的樓面地價，這放在增城也是多年難得一見的低價。主要是地塊所在的寧西目前還是樓市較真空地帶，居住氛圍還需要時間去形成。
和其它地塊不同的是，該地塊實際還是一宗舊村改造用地，主要涉及湖中村竹山、社排兩個經濟社的舊村改造，用地范圍原有村屋已拆得7788，是通過政府收儲用地推進舊村改造的新模式。
按照規劃，地塊屬于增城開發區東拓的一部分，包含二類居住、商住、中小學等用途，配置18班幼兒園、36班小學、農貿市場、社區養老服務機構等。
△增城寧西湖中、百湖、互動片區控規附圖(局部)
關于該地塊的詳情，小前線在本月初曾做過詳細報道，有興趣了解的可猛戳以下文章回顧。
03
番禺、荔灣地塊可能要搖號？
說完今天先拍為敬的“前菜”，再來看看靜待后續競價的“硬菜”。
剩余6個地塊中，除了增城派潭地塊關注度較低之外，其余地塊都來自較火熱的荔灣白鵝潭、番禺長隆-萬博等地。
雖說關注度最高的是番禺長隆巨無霸宅地，但因為住宅監管商業地塊協議，且商業地塊設置嚴格的準入門檻，疑似定向出讓，不會引起“拉鋸戰”。
真正有機會火起來的，是日前網上有傳言流出，有可能被房企爭奪至搖號的番禺迎賓路地塊、荔灣羊城食品廠地塊。
羊城食品廠地塊，位于芳村大道中以南，直線往石圍塘站（在建）約300米，北側還有花地河經過，環境不差。
在地塊1公里范圍內，還有醉觀公園、黃大仙祠等老廣熟悉的地標，以及花地中學南校區、康有為紀念小學、省中醫院芳村醫院等配套，有一定的生活氣息。
和荔灣另一宗地橋梓大街地塊相比，羊城食品廠地塊更靠近白鵝潭核心區“三館合一”、白鵝潭國際金融中心、華潤萬象城、4軌交匯芳村樞紐等，地段優勢更明顯。
△白鵝潭商務區地標“三館合一”工程
至于番禺迎賓路地塊，距離萬博商務區約2公里，前身部分是香江大酒店，就有建筑已于去年9月開拆。
地塊占地約3.22萬㎡，規劃建面約9.65萬㎡，體量不算大。但東北向基本無遮擋望珠江支流三枝香水道，出讓后有可能打造為江景品質小區。
至于兩宗地塊會不會真如網傳預測般火熱到搖號？敬請繼續關注4月3日、13日的土拍競價報道。
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