天天關注：商業(yè)地產(chǎn)進入新發(fā)展階段，不動產(chǎn)私募資金推動行業(yè)向小開發(fā)、大資管轉(zhuǎn)型

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21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道“當前，商業(yè)地產(chǎn)市場整體的下行趨勢沒有得到根本性扭轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場從增量進入存量時代，短期巨量的供應和存量去化依舊是市場需要面對的考驗。”在日前舉行的中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱表示。

劉凱指出，商業(yè)地產(chǎn)進入新發(fā)展階段，純粹依靠銷售、收租的傳統(tǒng)盈利模式已經(jīng)不符合行業(yè)發(fā)展要求，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)的管理、運營、買賣、租賃和金融化等成為行業(yè)關注的焦點。

2023年，在商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展要求下，市場各參與方需要以寬廣的視角審視當下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，包括寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場發(fā)展。

一方面，在綠色發(fā)展和科技賦能下，加強運營管理標準化和精細化程度，打造軟硬兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品力，成為新階段商業(yè)辦公行業(yè)發(fā)展的核心競爭力。另一方面，傳統(tǒng)商業(yè)辦公已經(jīng)由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉(zhuǎn)變成為客戶提供全方位的商務解決方案，綠色生態(tài)、數(shù)字化、人性化以及多樣化的融合，將為商業(yè)辦公行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展帶來迭代與進化。

劉凱認為，包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)，2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有以下幾個方面變化值得關注：從開發(fā)思維轉(zhuǎn)向運營思維，從綠色建筑轉(zhuǎn)向綠色低碳，從樓宇經(jīng)濟轉(zhuǎn)向數(shù)字經(jīng)濟，從靈活辦公轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)辦公，從智慧辦公轉(zhuǎn)向健康安全。

高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮魏表示，對資產(chǎn)進行長期運營打理，追求是長期穩(wěn)定的租金收入、資產(chǎn)增值和以租定價等等，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新秩序。要適應新的行業(yè)秩序，就需要有新的金融工具，這個金融工具就是不動產(chǎn)私募基金和公募REITs。

馮魏認為，不動產(chǎn)私募基金和REITs給地產(chǎn)打開了一扇窗。現(xiàn)在地產(chǎn)紓困政策主要聚焦債權(quán)，而不動產(chǎn)私募基金給市場帶來了增量的權(quán)益型基金，還可以推動行業(yè)向小開發(fā)、大資管轉(zhuǎn)型。重資產(chǎn)端的資產(chǎn)一定要從開發(fā)商到房地產(chǎn)私募基金，只有這種資金才適合這類資產(chǎn)。發(fā)展金融工具、CMBS、類REITs等，是商業(yè)地產(chǎn)未來趨勢。

戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵表示，公募REITs從2021年正式發(fā)起，對中國房地產(chǎn)大宗交易市場發(fā)展推動很大。

劉兵認為，最新的公募REITs發(fā)行打新的比例是100-200倍。去年中國物流、工業(yè)研發(fā)、公寓項目相對比較活躍，就是因為找到了退出渠道。目前寫字樓產(chǎn)業(yè)園面臨最大的問題是商業(yè)辦公的基礎設計待補齊，尚未列入可以發(fā)公募REITs的類型。

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