環(huán)球快播：江橋為何能6.2W？！那南翔王炸地塊呢？

- 2023年的第75天 -

【資料圖】

嘉定明日天氣 小雨 16℃-16℃

前天，南翔生活網(wǎng)發(fā)布了2023年嘉定一批次土地出讓信息，不少網(wǎng)友好奇，我們?yōu)槭裁磩h掉了帖子，這里做一下澄清，主要是對照官方信息制作的圖表中，寫了菊園，而沒有明確說明是“嘉定工業(yè)區(qū)的菊園社區(qū)”，因為圖片不能修改，怕網(wǎng)友誤認(rèn)為是菊園新區(qū)，產(chǎn)生誤解，因此本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，將文章進(jìn)行了刪除。（有興趣的網(wǎng)友可以滑動框中內(nèi)容）

最新消息

江橋6.2W

工業(yè)區(qū)4.6W 徐行3.75W

嘉定一批次土拍拉開大幕

我們趕快一起來看看

南翔生活網(wǎng)從上海土地交易市場獲悉：2023年上海一批次出讓的商品住宅用地清單已正式發(fā)布，涉及11個區(qū)，共計19幅地塊，總起拍價約483億元。

其中，嘉定3幅，分別位于江橋、工業(yè)區(qū)和徐行。

五大新城仍是主力供應(yīng)區(qū)域，其中，嘉定區(qū)擬出讓3塊涉宅用地，用地面積達(dá)14.83萬方，排名五大新城第二。

小編第一時間從出讓文件了解到，嘉定公寓的新房聯(lián)動價將首次突破6萬！江橋最高，達(dá)到6.2萬元/平米；工業(yè)區(qū)4.6萬平米；徐行3.75萬/平米。

另外，嘉定旁大熱的桃浦板塊這次也有上榜，地塊位于滬嘉高速公路北側(cè)，連冠路和祁順路交界處，總占地3.4萬平方米，容積率2.5，總建面將達(dá)約8.5萬平方米。

為了便于查閱，小編將全部擬出讓地塊表格進(jìn)行了整理：

本次，嘉定區(qū)共有江橋、工業(yè)區(qū)、徐行的3幅優(yōu)質(zhì)地塊上榜，雖然分屬嘉定南北兩邊，但是位置都非常好——江橋、工業(yè)區(qū)地塊位于雙軌交站點旁，徐行地塊位于在建中的優(yōu)質(zhì)學(xué)校旁！

我們一起來具體看看

01

江橋：聯(lián)動價破6萬

江橋鎮(zhèn)JDP0-0402單元42-07、43-02地塊，東至金園一路-駿航路、南至金園二路、西至駿航路-金園三路、北至曹安公路-河流。

地塊就位于14號線和嘉閔線雙線換乘的樂秀路站，可以說，出小區(qū)就能上地鐵！

根據(jù)出讓信息，該地塊總出讓面積54964.2平方米，是一個商住辦復(fù)合地塊(商：23%、辦：15%、住62%)；其中，42-07地塊（商業(yè)+辦公）容積率為3.0；住宅的43-02地塊容積率為1.8（如果不出意外，將會打造高層為主住宅）。

這塊地除了雙軌交換乘站這個最大亮點外，還自帶商業(yè)，經(jīng)過小編簡單測算，商業(yè)面積大約3.8萬方左右（面積大體和南翔五彩城面積相近）雖然不是特別大，但是滿足社區(qū)需要沒有問題，同時也可以彌補(bǔ)附近暫時商業(yè)配套不足的問題。待曹安路北面的維樂城和項目東側(cè)的86湫未來建成，購物消費將非常便利。

樂秀路站商業(yè)體規(guī)劃效果圖

02

工業(yè)區(qū)：雙軌交+學(xué)校

嘉定工業(yè)區(qū)菊園社區(qū)JDC1-0402單元06-01、06-03地塊，東至城北路、南至范家港-基地邊界、西至和碩路、北至樹屏路。

總的出讓面積為6.06公頃，容積率為2.0，大概率為高層住宅。該地塊西面就是曾經(jīng)大賣的金地峯范，周邊教育、交通、商業(yè)資源也非常豐富。

交通方面，地塊的南側(cè)有嘉閔線城北路站（在建）以及11號線嘉定北站，這妥妥的雙軌交樓盤！

而項目東面緊鄰就是嘉定著名的桃李園中小學(xué)，除此以外，周邊還有領(lǐng)峯幼兒園和樹屏路幼兒園。

商業(yè)方面就更不用發(fā)愁了，日月光中心僅有幾百米距離，而更近的日月光二期正在建設(shè)中！往東不遠(yuǎn)還有信業(yè)廣場。

嘉定北絕對是嘉定超高性價比區(qū)域！

03

徐行：與華五做鄰居

徐行鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)17-01地塊，東至啟寧路、南至唐家浜、西至寶慧路、北至樹屏東路。

該地塊擬出讓面積為3.27公頃，容積率為1.8，預(yù)計將以高層為主。

這里是徐行重點打造的新市鎮(zhèn)核心區(qū)，地塊西側(cè)是禹州丁香里，北側(cè)是佳兆業(yè)。

當(dāng)然最大的亮點是，這個17-01地塊與九年一貫制的公辦華師大第五附屬學(xué)校僅僅一路之隔！簡直就是與華五做鄰居了！

除了華五這個肉眼可見的亮點外，由于該地塊位于徐行、菊園、新成路的交界附近，還可以共享其他街鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)資源。

附近的佳兆業(yè)、綠洲、禹州等社區(qū)已經(jīng)比較成熟，周邊還有優(yōu)質(zhì)的嘉定區(qū)實驗幼兒園，以及御泰國際廣場等。

距離離建設(shè)中的嘉閔線新成路站直線距離也僅1公里左右，距離嘉定百聯(lián)購物中心車行距離也就3公里左右。

根據(jù)去年七批次新房價格，地塊周邊的佳兆業(yè)五期的公寓約3W+，疊拼+合院4W+。

江橋聯(lián)動價6.2W，樂秀路TOD要來了

言歸正傳，上周四出爐的上海一批次集中土拍信息中，最大的看點是江橋的聯(lián)動價站上了6.2萬/平米，這也是嘉定除低密度住宅（碧桂園南翔6.25W）外，公寓住宅聯(lián)動價首次站上6W+。

作為嘉定樓市三大熱門標(biāo)桿板塊（江橋、南翔、新城）之一，江橋本次這個房地聯(lián)動價，漲幅算大嗎？相鄰的南翔板塊今年又會如何，這是最為引人關(guān)注的，小編今日將和大家進(jìn)行淺議。

嘉定近年土拍整體形態(tài)和聯(lián)動價

要了解江橋的價格漲幅，先看看嘉定這兩年拍地大的脈絡(luò)。

總體來說，嘉定這幾年土拍基本沿著11號線和嘉閔線、14號線3條軌交軸線進(jìn)行。其中，去年主要是更是集中在11號線和嘉閔線，有13幅宅地成交，分布于安亭、工業(yè)區(qū)、南翔、菊園和嘉定新城（馬陸），其中嘉定新城（馬陸）最多，共有5幅。

江橋去年沒有宅地集中出讓，最近一次是2021年10月，位于江橋北社區(qū)，14號線、嘉閔線旁的N2-03地塊被龍湖&南山聯(lián)合體拿下，備案均價為5.75萬元/平米。

為了讓大家對嘉定近幾年各個區(qū)域高層公寓為主的主力住宅聯(lián)動價（備案均價）有個整體性了解，小編對2020-2022年嘉定的部分代表性地塊土拍價格進(jìn)行了標(biāo)注（橘色圓圈為2020-2021年拿地項目均價）

江橋6.2萬，漲幅大嗎？

新政后，江橋的新盤每逢開盤，幾乎都觸發(fā)要積分，也說明了市場對江橋區(qū)位的認(rèn)可。特別是這幾年，主要的土地出讓都在江橋北社區(qū)的14號線、嘉閔線換乘的樂秀路站旁，可以說位置真的非常好。

2021年，兩個北社區(qū)的老將——南山和龍湖攜手，再次深耕于此，房地聯(lián)動價達(dá)5.75萬，成為當(dāng)時嘉定聯(lián)動價最高區(qū)域（南翔南山為5.7W）。

去年沒有宅地土拍，今年首批次，江橋北社區(qū)對面，樂秀路地鐵站旁的42-07、43-02地塊一推出，價格就達(dá)到了6.2W，相比于龍湖南山地塊，漲了4500元/平米，漲幅約7.8%。

很多網(wǎng)友覺得非常驚訝，價格這么高啊！那么這個漲幅到底大不大呢？

小編進(jìn)行了一下對比和計算。

表格中漲幅計算公式：（(現(xiàn)價-原價)/原價*100）/n%

從年均漲幅上來說，江橋3.91%的年均漲幅依然是最高，帶商業(yè)和辦公的新城地塊漲幅為2.86%，其余南翔、新城純住宅項目漲幅800-1000元，不到2%。

江橋聯(lián)動價為什么能漲幅這么大？

特別提示：以下內(nèi)容，僅為主編個人判斷和個人觀點，不代表官方看法。

江橋的土拍一直廣為關(guān)注，因為江橋不僅是嘉定的江橋，也是大虹橋的北虹橋。

需要注意的是，江橋這幅地塊是一幅商、住、辦的復(fù)合地塊，商業(yè)+辦公占比高達(dá)38%，同時，小編注意到，根據(jù)預(yù)合同約定，商業(yè)需要100%自持，辦公自持不低于70%，而且住宅中還有5%的保障性住房。

樂秀路站商業(yè)體規(guī)劃效果圖

也就是說，真正可以馬上變現(xiàn)的僅有占比約58.9%（62%-62%*5%）的商品房，從地塊開發(fā)資金平衡角度來說，給到這個聯(lián)動價可以理解的。

以小編對項目開發(fā)的了解，有商業(yè)體的復(fù)合地塊出讓一般有兩種常見的方式，一種是提高聯(lián)動價，類似嘉定新城地鐵站的中建二局地塊，給住宅的聯(lián)動價高于區(qū)域平均值；

還有一種是降低樓板價。類似2014年出讓的南翔陳翔路印象城綜合地塊，該地塊因為有超大體量的商業(yè)和辦公，需要配建住宅（10-01地塊，即現(xiàn)在的星信名?。?，并通過大地塊降低了住宅樓板價，讓出價格空間，使開發(fā)商能平衡開發(fā)資金。

原陳翔路商業(yè)體地塊示意圖標(biāo)注（2014年）

再說到江橋這個商住辦地塊價格，鑒于此前江橋北社區(qū)近年來新開樓盤基本都觸發(fā)積分，周邊二手房價格倒掛非常明顯，這塊地6.2W的均價銷售應(yīng)該問題不大。

同時，北社區(qū)居民期待已久的樂秀路站TOD商業(yè)體也會新建。

南翔會有哪些地塊計劃土拍

南翔板塊是今年推介最多的，根據(jù)小編目前掌握的《2023年上海市嘉定區(qū)經(jīng)營性用地出讓計劃》資料，最引人關(guān)注的是南翔，今年有8幅地塊有出讓的計劃（特別注意，絕不代表一定會出讓，能出讓）

圖示中山姆會員店位置標(biāo)注錯誤，小編進(jìn)行了調(diào)整

而且，這8幅地塊（ 29-01、25-06、34-01&34-06、31-02、32-01、33-02、17-01&17-07、13-02&16-01）全部位于大的云翔板塊，其中7幅地塊位于嘉閔高架以西的嘉閔高架旁，一幅位于印象城和陳翔路地鐵站南面。

先說嘉閔高架以西7幅地塊，最引人關(guān)注的是，相比于現(xiàn)在的地塊容積率，這些地塊容積率全部調(diào)整到了2.0以上，不出意外，南翔嘉閔高架兩旁基本都是高層住宅。

相信，我們不久后就可以看見，部分地塊規(guī)劃調(diào)整的公示信息。

小編近日也在高空對部分地塊進(jìn)行了出讓前的實拍

未來，云翔板塊或以高層為主，低密度住宅將非常少！同時，可以想象，在未來這些項目建成后，如果車行嘉閔高架，將會感覺非常震撼，形成萬家燈火燈光陣列帶！

緊鄰山姆會員店，非常值得期待！

這幾幅地塊中，最值得期待的就是31-02、32-01、33-02這三幅地塊（小編注意到，去年這三幅地塊也進(jìn)行了推介，不過是作為一個整體），同時，也在去年被補(bǔ)充列入2022年度嘉定區(qū)土地儲備計劃。

我們先來看看詳情：

31-02、32-01、33-02這三幅地，位于惠亞路中學(xué)東側(cè)， 西南就是今年要開業(yè)的山姆會員店，同時，穿過嘉閔高架就可以抵達(dá)印象城。

而且，這三幅地塊沒有緊鄰嘉閔高架，噪音問題也會明顯減少但還能享受便捷的交通出行。而且旁邊都是住宅為主，居住氛圍也會非常不錯。

從正常邏輯來說，這三幅地，應(yīng)該是云翔板塊（嘉閔高架西側(cè)）中聯(lián)動價可以給到最高的，估計很多人已經(jīng)期待這幅地塊的登場！

印象城南側(cè)王炸地塊

最后2幅地塊位于嘉閔高架以東，印象城南側(cè)的 13-02&16-01地塊，也是繼嘉定新城超級地塊后，嘉定最值得期待的一塊優(yōu)質(zhì)宅地。

這幅地塊幾乎已經(jīng)不需要介紹了，在地塊內(nèi)規(guī)劃有幼兒園。此前因為土地產(chǎn)權(quán)問題，一直沒有能完成收儲，據(jù)悉，目前已經(jīng)有了重大進(jìn)展，如果一切順利，今年是有可能進(jìn)行出讓。

作為出門就是印象城，過條路就是陳翔路地鐵站的王炸地塊，不僅是居民和潛在購房者一直在期待，小編熟悉的不少開發(fā)商早就對此地塊興趣濃烈，相信如果一旦進(jìn)入市場，絕不用擔(dān)心托底問題。

至于聯(lián)動價會是多少，也是大家熱議的話題，小編在此也做一下個人判斷（僅為個人分析判斷，不代表任何官方）。

2020年8月融信下這副地塊旁兩幅地塊，無論從土地的規(guī)整，還是區(qū)位，都沒有辦法和印象城南面這塊地相比。

2021年，融信開盤當(dāng)時均價為5.9W，時隔2-3年，不僅有 土 地的年度自然增值而且還有更好的位置加持，若按照南翔這兩年1000元幅度這種最保守的計算方式看，聯(lián)動價肯定破6W，或達(dá)到6.3萬！

如果參照嘉定新城未來城市的優(yōu)質(zhì)增幅幅度，達(dá)到6.5W左右也不是沒有可能的。

大家更期待山姆旁地塊還是印象城南側(cè)地塊

你覺得這兩大優(yōu)質(zhì)地塊未來聯(lián)動價會是多少呢？

歡迎和一同分享

特別提示：本文僅為南翔生活網(wǎng)主編基于既有信息的梳理和分析，土地出讓和最終價格以官方發(fā)布為準(zhǔn)。不可作為投資置業(yè)是判斷依據(jù)。

編輯 | 蛋哥

資料來源 | 上海土地市場 嘉定規(guī)資局 南翔生活網(wǎng)

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