每日觀察!@河南人 你期盼的“帶押過戶”來了 應(yīng)該注意哪些

2月20日，河南省自然資源廳不動產(chǎn)登記局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，目前鄭州、平頂山、焦作、信陽、洛陽等省轄市已陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”交易模式，并有了很多成功案例。

“帶押過戶”是什么？

(資料圖)

所謂的“帶押過戶”，通俗來講，指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并發(fā)放新的貸款。這被認(rèn)為是進(jìn)一步降低交易的風(fēng)險和成本，盤活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動樓市活躍的重要創(chuàng)新政策。

該政策基于《民法典》的第406條規(guī)定，即抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)；若當(dāng)事人另有約定的，按照其約定；抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)不受影響。

“帶押過戶”有何優(yōu)勢？

原先存在抵押的二手房產(chǎn)需要交易時，必須先將該不動產(chǎn)的貸款還清、注銷抵押登記才能辦理二手房過戶，買賣雙方要在不動產(chǎn)登記中心和金融機(jī)構(gòu)之間跑多次。尤其是動輒幾十萬上百萬元的還貸資金，讓許多剛需購房者交易“不易”，直接影響了房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

“帶押過戶”則無需提前還清貸款解除抵押，便可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記，大大節(jié)約了二手房交易的時間成本和資金成本，同時也提高了交易的安全性。

焦作市首宗“帶押過戶”賣房的王先生說，過去預(yù)約銀行還貸、等待銀行扣款、預(yù)約抵押面簽等過戶的“前置環(huán)節(jié)”，往往需要交易雙方等上一個月，甚至更久；如今，跑腿少了，交易周期縮短了，方便了交易雙方。

“帶押過戶”是不動產(chǎn)登記力度較大的政策創(chuàng)新，對于減少二手房的交易環(huán)節(jié)和流程、加快二手房的流通具有積極作用。目前，都處在探索階段，辦理的業(yè)務(wù)還大多停留在“買、賣雙方貸款都在同一家銀行辦理”這一類型，針對跨行間二手房“帶押過戶”的實踐尚未展開。河南省自然資源廳不動產(chǎn)登記局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來，將不斷加強(qiáng)部門協(xié)同，優(yōu)化流程，探索出可復(fù)制、可推廣的新模式，讓二手房交易更便捷。

“帶押過戶”真的有看上去那么美嗎？

（一）“帶押過戶”中買方承擔(dān)的法律風(fēng)險

民法典第406條的規(guī)定實質(zhì)上承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，不論抵押物如何流轉(zhuǎn)，抵押權(quán)人對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)不受侵害，表明買方對房屋的所有權(quán)并不能夠?qū)沟盅簷?quán)人對房屋的優(yōu)先受償權(quán)。因此，購買帶抵押的房產(chǎn)，于買方而言，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，自己所有的房屋是否能夠免受拍賣不僅取決于自身，很大程度上更是受到賣方的影響，在賣方抵押完全解除之前，買方對房產(chǎn)享有的所有權(quán)始終處于不安全狀態(tài)。

同時，“帶押過戶”仍受到“禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)約定”的限制。賣方申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或者抵押預(yù)告登記的，若和抵押權(quán)人約定禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)，該約定依法應(yīng)由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載。實踐操作中，為了保障自身權(quán)利，抵押權(quán)人往往更傾向于禁止或限制抵押人對抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。二手房交易中，買方需注意到房產(chǎn)登記部門查詢核實，不能以賣方口頭說明為準(zhǔn)，避免使自己的權(quán)利遭受損失。

（二）“帶押過戶”中賣方承擔(dān)的法律風(fēng)險

“帶押過戶”模式之下，由于賣方貸款所設(shè)定的抵押并未解除，因此賣方的還款義務(wù)也并未結(jié)束，一旦房屋出現(xiàn)不可彌補(bǔ)的價值貶損或者房屋滅失，就會加速賣方的貸款到期，使得賣方短期承擔(dān)巨大的還貸壓力。

（三）“帶押過戶”中抵押權(quán)人承擔(dān)的法律風(fēng)險

由于“帶押過戶”模式之下，會有短期“雙抵押并存”的情況存在。也就是說，在買方尚未將賣方貸款還清的階段，房屋既存在賣方先前貸款所設(shè)定的抵押，又存在買方后續(xù)貸款所設(shè)定的抵押。當(dāng)房屋實際拍賣價值不足以清償原抵押與現(xiàn)抵押總額的情況出現(xiàn)時，抵押在后的抵押權(quán)人權(quán)利勢必會造成損耗。從這個層面而言，銀行作為抵押權(quán)人，權(quán)利并沒有得到充分的保障甚至有所減損，亦或使得銀行降低對買方的房貸數(shù)額。

綜上，對各方風(fēng)險提示如下：

1．買方在二手房交易中，需注意到房產(chǎn)登記部門查詢核實抵押權(quán)人是否有備案登記，禁止或限制抵押人對抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；

2．抵押權(quán)人避免放貸數(shù)額超過房屋實際價值，以最大限度保障自己的貸款利益；

無論如何，“帶押過戶”為二手房交易方案提供了一個新的選擇。但不管是傳統(tǒng)不動產(chǎn)交易模式，還是“帶押過戶”，各方均應(yīng)“擦亮眼睛”、認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，保護(hù)好自身合法權(quán)益。

（綜合大河網(wǎng)、澎湃新聞、長沙晚報）

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