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房地產政策精準調控，房貸利率持續下降，要不要提前還清房貸，以節省貸款利息，成為近期貸款買房者的熱議話題。近日，山西晚報記者在省城走訪發現，不少購房者扎堆申請辦理提前還房貸，個別銀行預約已經到了3個月之后。
(資料圖)
為何提前還貸需要排隊？提前還貸有何利弊？對此，山西晚報記者進行了調查采訪。
排隊預約已到5月
2月3日，在交通銀行太原迎西支行內，幾名購房者正聚在一起咨詢提前還房貸事宜，工作人員耐心給與解答。購房者李先生同時有兩份房貸，他告訴山西晚報記者：“以前在銀行的手機APP上可以辦理提前還本申請，后來也關閉了。我想提前還款，但銀行客戶經理說必須到柜臺辦理。銀行還貸人數多，我的已經預約到5月份了，這意味著我還得多交兩三個月的貸款利息。”
隨后，山西晚報記者發現，多家國有大行APP的線上提前還房貸通道已經關閉，系統提示需要到網點人工辦理預約申請。
農業銀行工作人員表示，房貸提前還款須提前提出申請，銀行經過確認客戶身份信息、核對客戶貸款情況、審批等流程后，將與客戶溝通協商具體的扣款時間。
但也有部分銀行提前還貸條件操作簡單。例如晉商銀行需要提前和客戶經理申請，出了申請單后需要在系統中手動扣還金額。光大銀行相關工作人員表示，如需提前還房貸，每個月指定日期之前把錢存進賬戶即可。“提前還款根據不同銀行有不同要求，有的要求要還款滿一年以后，才能申請提前還款，不滿一年提前還款可能會收違約金，有的銀行可以隨時申請提前還款。”一位銀行工作人員表示。
中國人民大學國際貨幣研究所研究員陳佳接受采訪時表示：從近期跟蹤的宏觀利率市場與微觀家戶房貸的時序數據來看，近年來的歲末年初都會涌現家庭提前還款潮。以近年來備受矚目的LPR為例，這是中國近年來利率市場化改革的標桿性指標，隨著基準利率處于下行空間，包括LPR在內的還貸利率總體也在下降，房貸邊際成本的明顯變化給廣大居民提前還款創造了客觀環境。
IPG中國首席經濟學家柏文喜向山西晚報記者表示，購房者提前還貸的資金來源于原本準備用于機會型投資和消費的現金儲備，但因為經濟下行之下投資機會的減少和風險上升造成投資趨于保守，以及消費意愿下降而產生了繼續持有這些現金儲備的機會成本，所以，提前還貸可降低這些機會成本損失。
當然，還貸資金來源也不排除理財資金回撤后的資金，因為理財本來就是居民主要的投資方向之一。在預期下行、投資機會缺乏而消費也趨向保守、儲蓄率走高的情況下，購房者大量提前還貸也是出于節省利息支出和降低機會成本的理性選擇。
購房者提前還貸對于銀行機構而言，除了打亂原有的資金計劃和影響資產端規模與利息收益之外，也會對銀行的存貸比、流動性以及資產與負債結構帶來直接的影響。
若申請切記注意這些事
如確定需要提前還款，業內人士建議綜合考量自己家庭財務狀況。
陳佳表示，對于廣大居民來說，提前還款意味著短期家庭賬戶上流出大量現金流，家庭必須做好投資消費、養老醫護、子女教育等各方面的綜合平衡，在最大化房產即期價值的同時兼顧生活質量。
對于賣舊房買新房的家庭而言，提前還款所得款項必須要做好更多更系統的謀劃，一方面要注意款項到位的時間安排，極力避免后續交易的期限錯配；另一方面要嚴守道德法律底線，對部分不法中介推銷的套貸等金融套利行為保持足夠的警惕，避免因小失大。
對于那些因宏觀政策邊際變化而有意提前還款的家庭，要做好充分調研，宏觀市場任何趨勢性判定本身都是有風險的。一旦利率走向未達預期，一定要有備案，盡管提前還款之后的利率變化并不直接影響交易本身的價值，但會影響房產即期價值和機會成本，需要家庭未雨綢繆。能提前還款的人群從數據上來看其實相對有限，基本上都是經濟富足收入增長預期極佳的家庭。
陳佳表示，很多案例表明，若只是單純通過杠桿來提前還款減少未來還款壓力，很容易招致家庭資產負債表的惡化，購房者家庭在提前還款決策目前必須量力而行。
扎堆還貸情況或將持續
陳佳說，提前還款潮表面上是一些家庭個體決策，背后涉及到包括宏觀利率環境、家庭收入預期、消費轉型浪潮，甚至還包括一部分產業鏈升級遷移等經濟大趨勢。無論是產業鏈還是消費者都需要厘清其深層次商業邏輯才能做到有的放矢。
隨著中國深入推進金融供給側結構性改革，利率市場化進程加速，居民預期的利率變化一旦大于閾值就會引發提前還款潮。除了是金融環境的變化，同時也有產業鏈供應鏈優化浪潮下的居民遷移。從產業鏈端分析，一些高耗能低附加值市場前景不佳的產業鏈開始轉型，向著高附加值市場前景看好的市場和地區遷移。產業鏈和地方政策不斷優化，直接帶動了高素質人才的境內遷移浪潮，也間接帶動了很多家庭的房產決策。因為一旦決定改變定居點，提前還貸就成了剛需，家庭需要賣舊來購新。可見，宏觀經濟方針政策走向對微觀居民還款決策的影響力越來越大，效果越來越明顯。
此外，從房地產行業來分析，春節前后，國內精準調控宏觀政策，微觀上著重強調防范化解房地產風險，不斷強化對出險房企紓困力度。一系列治理措施提振了市場主體的信心，穩定了當地短期房價。原則上，只有投資者對房產當期交易價值看好的條件下才會積極謀劃提前還款以便實現價值最大化。
因此，當前的提前還款浪潮既是居民投資層面的一種最優決策，亦是民間供需兩旺的證明，是對目前房地產市場企穩并走向高質量發展的鼓舞。
山西晚報記者 張磊 實習生 夏哲瀟
(責編：candy)
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