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文/地產八卦女 小艾
(相關資料圖)
01
大家好，我是地產八卦女小艾。
說起北京卓越，印象最深的還是2021年，集中供地政策剛施行的時候，卓越一口氣拿了五塊地，震驚北京地產圈！
▲除由好基友萬科操盤的翡翠山曉，卓越進京路基本由2021年的一波拿地鋪開。它們分別是與旭輝、首開合作拿下的青云上府；與融創、陜建合作拿下的朝陽一墅；與首開合作拿下的熙悅晴翠；與中交合作拿下的北清云際和奧海春曉。
然而，就在此次拿地第二天，卓越就傳出退地傳聞。據稱是算錯賬，畢竟拿的這幾塊地， 全部觸達土地合理價格上限，同時附加高比例的政府持有產權份額和配建面積不小的公租房面積。
例如青云上府， 樓面價是5.3萬/平，但銷售價格上限為7.6萬/平，其中還有13%的政府產權，中間只有1.3萬元/平的賺頭，還不包括建安、融資和管理成本。
再比如北清云際，樓面價高達5.32萬/平，但售價上限6.3萬/平，銷投比達到了1.18，肉眼可見的不賺錢。
也正因為如此，盡管退地傳聞后來消散，但北京卓越的進京路，一開始就不那么平坦。
▲2022，卓越北京全口徑網簽金額79.5億，權益金額27億，在北京民企排名中沖進前十。（數據來源：銷冠智庫）
盡管銷售數據看起來不錯，畢竟才發力兩年，全口徑和權益口徑都排在深耕北京的旭輝前面了，但北京卓越的營銷負責人于潔，還是辭職了。
對此，圈內媒體人說，“于潔這兩年，在北京是相當不容易?！?/strong>
▲北京卓越品牌營銷總 于潔
02
與進京如此坎坷的卓越相比，同期進京的中建系，則似乎順暢多了。
對此，我還記得去年端午節前，中建二局旗下的中建玖合，以66.8億元拿下太陽宮地塊（中建玖合府）。由于人大附中的學區加持，以及一二手房價格倒掛，中建玖合這個項目賣得非常順暢，是去年北京樓市的倒掛之王。
▲算上中海，中建系在北京樓市，可謂半壁江山，一“建”獨大。
其實，去年還有不少的北京神盤，基本都是中建系旗下的。
例如， 由中建三局中建壹品投資公司和中建五局信和地產聯合在京投資開發的中建壹品·學府公館，該項目住宅一次性開盤售罄， 銷售額超百億，大大超出當時的媒體預期。
由此可知，進京并非一定坎坷，也是有坦途的。 只是在有時候，除了雄厚背景和資源的導入，還需要一點切入的時機和運氣（中建玖合府就是二局搖號幸運“搶”來的地塊）。
像卓越地產，在21年樓市最高漲的時候進來搶地，可以說已經失了先手。
03
其實，多年以來，北京作為我國的首都，因其豐富的資源優勢而成為房企眼中的戰略制高地，“進京”也一直房企全國化的必經之路。
然而，有人的地方，就有江湖。
當前的房地產形勢，即使是北京，也是非常嚴峻的。在過去的一年里， 北京樓市主基調就兩個字，一個是“難”，大的政策利好幾乎都繞開了北京，只剩一點隔靴搔癢的小利好；
另一個是“卷”，每個網紅板塊，都針對性的設置了好幾個樓盤互相傾軋，例如大紅門的中海和瑞叁號院和永定金茂府，例如海淀的中海富華里和海開云頌，等等。
▲事實上，當前北京樓市的成交量已經下行（同比2021年成交量跌了30%），北京樓市房價之所以堅挺向上，主要系1500-3000萬的改善房源漲價所致。而這部分新貴人群，對于北京的整體房價其實并不敏感。（圖片來源：小窩新房、中指數據庫）
由此，回看之前卓越在北京的項目布局，我們會發現：
北京卓越的項目位置大都非常偏遠，屬于典型的剛需地段，而這些區域很難提供1500萬以上的改善房源。
這也意味著，在過去的一年里，北京卓越的項目定位剛需，很難享受到去年北京樓市改善需求的大行情。
相反，北京500萬以下的剛需客群成交占比在去年可謂十年最低，卓越項目所依賴的剛需行情，被疫情封鎖和經濟下行嚴重拖累了。
▲圖片來源：小窩新房
也正是因為如此，我覺得于潔總的離開，極為可惜。也許職場總是需要有人背鍋的吧。
而另一方面，北京卓越進京即入坑，除了“營銷時流的淚，都是拿地時腦子進的水”這個原因外，還有個原因就是：
北京卓越項目，似乎壓根就沒有發揮寫字樓之王的長處。
要知道，卓越的發家史，本質就是深圳CBD的成長史。卓越在深圳依靠城市更新起家，先后開發有福田時代廣場、世紀中心、后海中心、前海壹號、前海時代廣場等深圳知名地標寫字樓， 是當之無愧的“深圳CBD之王”。
而回看北京卓越，現有的幾個項目，基本都是純宅地。為了在限價的框架內省成本摳利潤，北京卓越更是放下了CBD之王的架子，幾個項目的產品其實做得很一般。
例如 北清云際戶型面積跳動、南北區域價格不同、得房率是首批次最低、廚衛基本采用國產小眾品牌，引來諸多質疑。奧森春曉戶型設計更是離譜，96平居然只做2居，還只做了一衛。
由此，北京卓越在21年高位拿地，又沒趕上22年的改善大潮，即使面向剛需產品力也一般，這就造成了卓越各個項目營收不如預期。
卓越的進京路，仍艱辛而漫長。
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本文作者：伍艾 ，歡迎關注
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