持續(xù)計(jì)提減值與虧損 華遠(yuǎn)地產(chǎn)4.6億整售北京石景山寫字樓

觀點(diǎn)網(wǎng)沉默已久的華遠(yuǎn)地產(chǎn)近日傳來新動(dòng)作。

2月2日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)微信公眾號透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與外文出版社近日就華遠(yuǎn)中心（北京）寫字樓整售舉行簽約儀式，成交金額4.61億元。

此次交易中，寫字樓所處的華遠(yuǎn)中心（北京）位于北京市石景山區(qū)，是由購物中心和寫字樓組成的城市綜合體項(xiàng)目，該地塊由華遠(yuǎn)地產(chǎn)于2015年11月競得，拿地后開工時(shí)間幾經(jīng)推遲。

(相關(guān)資料圖)

華遠(yuǎn)其后又與大悅城達(dá)成合作，在該項(xiàng)目中打造北京第三座、京西首座大悅城--華遠(yuǎn)石景山大悅城項(xiàng)目。

2022年半年度報(bào)告顯示，該綜合體項(xiàng)目已經(jīng)竣工。項(xiàng)目總投資額74.972億元，報(bào)告期實(shí)際投資額37，191萬元。

值得注意的是，1月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)虧公告，預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤約為-35億元到-39億元。預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約為-34.9億元到-38.9億元。

虧損的業(yè)績和寫字樓整售，將華遠(yuǎn)地產(chǎn)的境況露出了冰山一角。

合作大悅城

華遠(yuǎn)石景山綜合體項(xiàng)目位于阜石路高架北側(cè)，緊鄰蘋果園交通樞紐，總建筑面積約22萬平方米、總規(guī)劃用地面積約3.5萬平方米，包含約5.9萬平方米寫字樓和銷售商業(yè)，以及約10.3萬平方米商業(yè)；其中，商業(yè)部分用于打造華遠(yuǎn)石景山大悅城。

2015年11月23日，“北京市石景山區(qū)蘋果園交通樞紐M、N地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地”引發(fā)房企熱搶，龍湖、碧桂園、首創(chuàng)、金地等均有參與。

在近百輪報(bào)價(jià)后，地塊由華遠(yuǎn)地產(chǎn)全資子公司華遠(yuǎn)置業(yè)和上同致遠(yuǎn)組成的聯(lián)合體競得，成交價(jià)35.4億元，溢價(jià)率高達(dá)121.25%，這也是當(dāng)年華遠(yuǎn)在京拿下的首宗地塊。

據(jù)當(dāng)時(shí)資料，該地塊樓面單價(jià)達(dá)2.87萬元/平方米，接近區(qū)域在售項(xiàng)目成交均價(jià)，也打破了此前商業(yè)金融用地成交價(jià)格明顯低于在售項(xiàng)目的格局。

然而在拿地后，項(xiàng)目開工幾度延遲。

經(jīng)查歷史公告，在拿地當(dāng)年的年度報(bào)告中，于報(bào)告期末，該項(xiàng)目正在進(jìn)行報(bào)建手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，計(jì)劃于2016年底開工建設(shè)。2016年度報(bào)告中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)又稱：“報(bào)告期末正在進(jìn)行報(bào)建手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。計(jì)劃于2017年下半年開工建設(shè)?！?/p>

直至2017年6月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與大悅城達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、管理運(yùn)營等方面進(jìn)行合作。首個(gè)合作項(xiàng)目在華遠(yuǎn)北京蘋果園項(xiàng)目上落地，華遠(yuǎn)方面開發(fā)為主，大悅城則負(fù)責(zé)商業(yè)的運(yùn)營，并定名為京西大悅城。

合作伙伴的介入，讓項(xiàng)目之后的進(jìn)展更加順利。在將該地塊打造為石景山商業(yè)綜合體項(xiàng)目，以及實(shí)現(xiàn)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的商業(yè)戰(zhàn)略升級等方面，均取得重大實(shí)質(zhì)性突破。

于該年度報(bào)告中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)稱“計(jì)劃于2018上半年開工建設(shè)”。至此，項(xiàng)目終于在拿地三年后正式動(dòng)工，在2018年度報(bào)告中，項(xiàng)目進(jìn)度更新為在建，2022年6月，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。

此次整售的寫字樓為華遠(yuǎn)中心（北京）7#樓，年內(nèi)華遠(yuǎn)地產(chǎn)與大悅城控股攜手打造的華遠(yuǎn)京西大悅城也將迎來開業(yè)。

盡管項(xiàng)目已在去年中竣工，但在2022年末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)卻曾發(fā)布公告對控股子公司增資。

彼時(shí)公告稱，北京新潤致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前注冊資本為5000萬元，其中華遠(yuǎn)地產(chǎn)全資子公司華遠(yuǎn)置業(yè)和華遠(yuǎn)置業(yè)的全資子公司上同致遠(yuǎn)共計(jì)出資4000萬元，持有新潤致遠(yuǎn)80%股份；享晟置業(yè)有限公司出資1000萬元，持有新潤致遠(yuǎn)20%股份。

而新潤致遠(yuǎn)正是主要負(fù)責(zé)華遠(yuǎn)·石景山項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目公司。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，由于該項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長，項(xiàng)目公司原有注冊資金遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中的實(shí)際需求，項(xiàng)目開發(fā)資金來源主要由外部融資及股東借款解決，資金使用成本高。

“現(xiàn)新潤致遠(yuǎn)各方股東擬按照各自持股比例以現(xiàn)金方式對新潤致遠(yuǎn)增加注冊資本共計(jì)21億元，其中華遠(yuǎn)置業(yè)增資10.5億元，上同致遠(yuǎn)增資6.3億元，合計(jì)增資16.8億元；享晟置業(yè)增資4.2億元。本次增資完成后，新潤致遠(yuǎn)注冊資本變更為21.5億元，各方股東持股比例不變?！?/p>

另一面

除了單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程屢經(jīng)波折外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)也不盡如人意。1月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)披露2022年度業(yè)績預(yù)虧公告，預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤約為-35億元到-39億元，預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約為-34.9億元到-38.9億元。

虧損的業(yè)績，將華遠(yuǎn)地產(chǎn)的境況露出了冰山一角。

在預(yù)虧公告中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，2022年國內(nèi)新冠疫情影響延續(xù)，房地產(chǎn)市場情況持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場底層需求受到?jīng)_擊、居民購房意愿下滑。

“受此影響，在保交房、保證公司現(xiàn)金流穩(wěn)定安全的前提下，公司根據(jù)市場情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略進(jìn)行去化，使得部分項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本，出于謹(jǐn)慎考慮擬計(jì)提減值準(zhǔn)備。”

另一方面，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房價(jià)及成交規(guī)模下降，行業(yè)整體毛利率降低，公司調(diào)整策略加大去化力度。受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目及產(chǎn)品變化的影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，導(dǎo)致毛利率較去年同期降低。

預(yù)虧的業(yè)績，難逃直面監(jiān)管函的命運(yùn)。上交所下發(fā)了關(guān)于對華遠(yuǎn)地產(chǎn)業(yè)績預(yù)告相關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函，處理事由為就業(yè)績預(yù)告事項(xiàng)對公司提出監(jiān)管要求。

事實(shí)上，2020年-2021年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)歸母凈利潤約為4.14億元和-6.69億元。也就是說，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的盈利表現(xiàn)在2021年就已敲響警鐘。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)該年錄得歸屬于上市公司股東的凈利潤為-6.69億元，同比減少261.68%；歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-7.48億元，同比減少358.87%。

也就是說，2021年以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將持續(xù)兩年虧損，兩年累計(jì)虧損約41.69-45.69億元。

由盈轉(zhuǎn)虧的2021年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的營收突破百億，達(dá)136.93億元，同比增長77.13%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將原因歸結(jié)為當(dāng)期符合結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的物業(yè)較上年同期增加。

而利潤的下降，不得不提大額的計(jì)提減值。華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾稱，大額計(jì)提主要是受新冠疫情、調(diào)控政策的影響，開發(fā)的部分住宅及商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格不及預(yù)期。

截至2021年末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在北京、長沙、西安、天津、佛山、銀川的個(gè)別項(xiàng)目存在存貨減值的情況，2021年合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額15.55億元，對公司凈利潤影響為-15.51億元，對歸屬于上市公司股東凈利潤影響為-12.06億元，對歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)影響為-12.06億元。

2022年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)定下138億元的銷售目標(biāo)，盡管較之前有所下調(diào)，但從前三季數(shù)據(jù)來看，距離目標(biāo)實(shí)現(xiàn)或存在一定差距。

2022年前三季度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入53.91億元，同比減少1.43%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.21億元，同比減少2600.63%。

如今隨著新常態(tài)的到來，調(diào)控放松，市場回暖，活過艱難時(shí)刻的華遠(yuǎn)地產(chǎn)或許能再迎來生機(jī)。

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