宋延慶：2023年哪幾類房企有較大生存機會？

中新經緯1月31日電 題：2023年哪幾類房企有較大生存機會？

作者 宋延慶 蘭德咨詢總裁

(資料圖片僅供參考)

2023年是疫情放開管控的頭一年，也有可能成為中國房地產行業重啟的一年。但從某種角度而言，2023年的第一二季度是某些高負債房企的“至暗時刻”。因為在2022年獲得美元債展期的房企在新一年再次得到展期的難度會很大，甚至不排除有些民營房企會還不起美元債，甚至最終被迫退市或破產。

我們判斷，未來兩到三年內，中國房地產行業將會經歷一個緩慢復蘇(既不是U型筑底，也不是V型反彈)的過程。一直到2025年，行業才有可能恢復到2020年的房地產開發水平——顯然，這早已不再是早先部分人所提到的行業要在“高位震蕩”，而是整個房地產業會呈現一個“急劇下行+緩慢復蘇”的特別走勢。

為什么要對中國房地產保持長期樂觀？

對中國房地產行業的未來，我們依然是偏樂觀的，這主要基于以下一些基本判斷：

其一，從宏觀趨勢來看，中國城市化進程遠未結束。發展縣域經濟以拉平城鄉差距的城鎮化2.0時代必將到來；且疫情過后，人們的腰包和收入預期都有可能再度“膨脹”起來，都是行業發展的“硬支撐”。

其二，在未來相當長一段時期內，房產依然是居民的最主要資產和首選理財途徑；行業的住房總量或已窺見頂端，但居住品質改善提升的強大需求仍然會帶來房地產市場改善換房的“剛性需求”。

其三，房地產作為一個強政策市，經歷了“三道紅線”到當下持續寬松的刺激政策周期，期中的經驗與教訓都會促使今后房地產政策出臺更為審慎和精準。

其三，房地產行業弱金融化(不可能去金融化)和低杠桿化的趨勢已“深入人心”，這將為中國金融穩定營造良好氛圍；此外，經過近三年行業跌宕，房企的國有成分及權重加大，“壓艙石”的作用開始顯現。

其四，越來越多的房企開始回歸企業發展本源，即更加重視產品和服務，唯有如此，企業才能在行業長周期發展中“行穩致遠”。

基于以上判斷，我們認為未來5年，中國房地產市場仍有13-18萬億元的總量，到2030年仍有很大可能達到我們曾預測的“20萬億元”規模。假設取一個偏悲觀的數值，那行業也仍有15萬億元的發展規模。所以，有一句話我們重復了很多次：“市場足夠大，關鍵是你能吃多少？”

此外，中國房地產行業要健康發展，“資本+內容”是房企的兩大核心競爭力(內容主要是指產品和服務)。因此，我們并不認為國企中的平臺公司會成為房地產市場的主角，至多其會成長為其中一支重要的市場參與力量。

什么類型的房企會在新一年大概率突圍？

基于以上分析，我們認為在未來一段時間，以下幾種類型房企有可能會在市場競爭中熬出頭。

第一類：市場化程度較高的央企、國企。如保利、華潤、中海、招蛇等央企(不超過15家)，以及地方國資控股企業。其中，后者既有老牌的地方國企，也有平臺公司中的新生力量，但這類企業在每個二線城市大概率不會超過20家，三四線城市不會超過10家，五六線縣域不會超過5家——這是未來地方國企爭奪有限資源的必然結果。個人看來，央企、國企不會成為市場的主力軍(平臺公司這類地方國企只是承擔特殊使命的階段性主角而已)，其市場份額近兩年來，雖然比過去高出很多，但預計今后將保持在30%左右市場份額。

第二類：“資本+內容”競爭力強的全國性的優秀民企，包括萬科、綠城等混合制企業和龍湖、濱江等股份制民企，以及長期專注某一細分市場或垂直市場，長期深耕某一省市市場、致力做熟做實的區域型龍頭民企。預計這類企業今后會再次崛起成為市場主力軍，且市占率不會低于50%。

第三類：夾縫中生存的中小房企。作為房地產市場生態系統的一部分，此種類型的中小房企，項目不多但有一定發展背景，同時又了解當地市場和客戶需求，堅持產品創新，將必然成為房地產市場生態不能或缺的一部分。

第四類：背靠大集團的內生型房企。這類企業有母集團提供各種支持，主做“騰籠換鳥”后的土地整理和開發，并兼作一些市場化項目。因各地都有扶持本地上市公司的政策，所以這類企業也將無生存之憂。所以我們認為，類似茅臺置業、首鋼地產等類似企業也將有很大概率生存下來。

第五類：類似鐵獅門、凱德這樣的外資企業也有較大發展機會。不排除已占領美國房地產市場的國際資本，會在此時進入中國擇機擴充勢力，特別是在經營性物業市場。整體看，我們預計后三類企業總體可能會搶得20%左右的房地產市場。

如是所述，中國房地產市場格局在動蕩中持續分化、升級，總會有老企業出局和新勢力進場，其過濾機制正如建筑工地上的“大篩子”。而企業要做的，就是想辦法“吹盡狂沙始到金”。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

【編輯：王京晶】

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