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2023年房地產真的有希望了嗎？至少我們還沒有看到好轉的跡象。
為什么要問這個問題呢？這是因為央行最近又發聲了，2023年將全方位支持房地產。有人說金融政策是房地產的救命良藥，但也有人說，這是上癮毒品。
我們今天換個角度看，金融政策到底是房地產的救命良藥，還是上癮毒品？
(資料圖)
1、央行又發聲，全方位支持房地產
我們首先來看，央行又說了什么？
這件事是2023年1月13日，國新辦舉行2022年金融統計數據新聞發布會，央行有關負責人在回答記者問時，多次提到支持房地產的相關舉措。記者會的內容很長，我們總結來看就是四個方面的政策。
第一是需求端差別化信貸支持。主要涉及到首套房利率政策動態調整機制，將房貸利率與各地新房走勢掛鉤，更加科學合理地落實“因城施策”。
這就意味著，符合條件的城市，包括一二線城市，有望加大幅度下調房貸利率，之前大家理解下調首套房貸利率的城市有10幾個，2023年將擴大范圍，進一步降低購房成本。
第二是做好政策工作，全力支持保交樓。這里面包括新增保交樓專項貸款資金1500億，已安排的專項貸款支持計劃2000億，同時做好相關保障資金落實，以及專款專用的措施等等。
第三是支持優質房企，改善資產負債表。優質”體現在專注主業、合規經營、資質良好，這些房企將在經營及融資方面得到有效支持，化解風險，保障經營穩健。
第四是完善住房租賃金融支持政策。央行提出將推出住房租賃貸款支持計劃，同時支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，加大租賃住房供給。
這些政策之前大部分都提及過，這次看起來更加清晰具體，離落實也更近了一步。
那么，2023年，這些政策能夠在房地產市場起作用嗎？
2、從歷次房地產低谷，客觀看金融的作用
金融政策對房地產是好事還是壞事？大多數人對這個問題的第一反應，答案是肯定的。房地產是資金密集型產業，沒有錢是萬萬不能的，無論對于房地產公司還是購房者來講，都高度依賴金融政策。
但是，縱觀中國房地產多次低谷歷史，沒有一次是金融政策拯救房地產。我們來看一下專家總結的幾次房地產低谷，是怎么重新起來的。
2008年，美國次貸危機引發全球金融危機，導致房地產低谷。中國出手4萬億，推動經濟和信心整體回升。2014年，商品房供大于求，資金供不應求，導致房地產低谷。這次主要是限購松綁和棚改把房地產拉出低谷。2022年的房地產低谷，是因為房地產商近幾年擴張太快，高額的金融風險導致的。這次要靠什么來拯救？
我們基本上可以看清楚脈絡，房地產危機往往跟金融有關，但房地產走出低谷卻不是錢的事。
有人放言說，你給我錢，我一定買房。那么我想問，如果給你50萬10年期無息貸款，你會買房嗎？你敢買房嗎？也許你會說50萬給少了，給500萬？哪有這種好事呢？也沒有人有這種能力。
是不是感覺很奇怪，為什么會這樣呢？
3、金融對于房地產來講，是一把雙刃劍
大家都知道，過去十幾年，正是金融政策的大力支持下，房地產商拼命加高杠桿建房，導致風險不斷加大，過度輸血導致行業加速過快，膨脹過度，違反了基本市場規律。
這當然不是金融的錯，而是房地產本身的問題。
不僅僅是房地產商有了錢會拼命加高杠桿，購房者有了錢，也會拼命加高杠桿投資多套房產。過去這些年，很多人買了房，再二次抵押貸款再買房，形成買房連環貸，有人甚至用這種方法買了十幾套房，每月還貸金額高得驚人，這些人后來好過了嗎？
房地產像一塊巨大的海綿，是一個吸金速度和規模都非常驚人的行業。但是，無論海綿有多大，能夠無限制地吸金嗎？
事實已經證明，對于房地產行業來講，資金太多未必是救命良藥，也可能是上癮毒品，大水漫灌從來不是良方。
解決房地產的問題，還是要靠房地產本身。那么，房地產本身的問題在哪里呢？
4、解決房地產的問題要靠什么？
我們打個比方來講，金融解決的是治病救人和啟動循環問題，而不是發展問題。換句話說，房地產病了，金融支持可以針對性解決當前的問題，比如交樓問題，比如優質房地產商的負債問題等等。但是，要讓房地產市場火熱起來，還有更多的工作要做。
之前我們多次講過，房地產是供給側地產商、需求側購房者和資金側金融的“鐵三角”體系。這個“鐵三角”的關系，如果房地產商的問題沒解決，購房者的問題沒解決，即使再多的資金進來，恐怕也很難順暢運轉。
這一波房地產危機，最大的問題還是購買力和信心出了問題。說白了，就是富人沒有信心再投資買房，普通人不敢再貸款買房，窮人攢不夠首付錢買房，攢夠了也怕還不起房貸，還得起房貸也怕明天會失業。
所以，解決房地產問題，金融只能解決問題保障安全，而不是給房地產和購房者再加杠桿，歸根結底，還是要解決居民收入問題、就業問題和信心問題，說白了，就是經濟整體問題。
只要經濟好了，大家做什么就都會有信心。如果從這個意義上講，2023年我們要爭取增長5%以上，2024年的希望才會更大。
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