“認房不認貸”政策調整，這次恐怕遠不如上次

近日，四個一線城市中的深圳和廣州率先落地了“認房不認貸”，目前全國還執行“認房又認貸”的城市只有北京和上海兩個。不少朋友大呼房地產市場要變天了，可能會重演2015-2016年房地產市場的瘋狂。但是我們冷靜思考一下，似乎并不是這么回事。

根據官媒的解釋：“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例首付及房貸利率。而“認房不認貸”是指，在認定是否為二套房時，只考慮居民家庭擁有的房產數量，不考慮房貸記錄。直接利好“一賣一買”的換房群體。

那么怎么看待這次“認房不認貸”的政策調整呢？我覺得可以重點從下面三個方向來看：

(資料圖)

1.歷史背景與政策邏輯

“認房又認貸”政策作為過去對房地產市場的調控手段，旨在降低市場投機炒作，保持市場穩定。然而，該政策在邏輯上存在一些瑕疵。因為“認房又認貸”是當時給房地產市場降溫的重要手段之一，屬于權宜之計，在邏輯上是說不通的。尤其是對于換房群體而言，先賣掉一套住房再買一套住房，本質上來看還是自己住，并沒有炒房，但卻要額外提高首付比例和房貸利率。只能說是因為當時市場太熱了，需要調控，不得不加碼了調控舉措。

所以這次政策調整，只是一種“回歸”而已，在中國房地產歷史上，實施“認房又認貸”的時間并沒有“認房不認貸”的時間長。

2.市場現狀與前景展望

2014-2016年“認房不認貸”拉高房價的邏輯是，因為換房還是按首套算，所以不存在需要珍惜首套資格的事情，加上人口持續向大城市流入，大多數購房者形成了先買小房子再逐步置換大房子的大思路，這意味著房子不論大小交易量都很高，從而推高了房價。

而當下的市場環境已發生巨大變化。與2014-2016年期間相比，如今的人口流入趨緩，加之限購政策依然存在，房地產市場的逐利氛圍相較于之前已經減弱。由此，再次實施“認房不認貸”政策可能難以再次大幅提振房價。市場對購房者來說，已經不再是當初那個不擇手段爭奪“上車機會”的時期。簡單來說，人口減少疊加大城市人口流入趨緩，限購政策又沒有放開（2015年是限購5年社保滿足條件的購房者突然增加），因此不具備大幅度拉高房價的條件。因此，即便再次實行“認房不認貸”，其影響力可能相對有限。

3.可能的效果

然而，需要明確的是，房地產問題并不是孤立存在的。如今，中國經濟面臨著多重挑戰，包括收入下降、年輕人失業率上升等。這些問題的加劇，特別是年輕人收入的不穩定性，削弱了他們購房的信心。同時，理財渠道的收益下降，也減少了居民進行房地產投資的意愿。因此，單一地依靠房地產調控政策解決當下經濟問題可能難以取得明顯效果。

此外，經過過去的幾年，政府非常關注租賃市場的發展，通過租賃房源的增加和租賃合同的保障，為年輕人和流動人口提供更多的住房選擇，也明顯緩解了購房市場的壓力。

總之，再次實施“認房不認貸”難以再次引發房價大幅上漲。但有一點是肯定的，就是離婚率又要上升了（懂的都懂）。

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