啟動倒計時！康鷺片區，牽動廣州舊改大局

在轟轟烈烈的廣州舊改大局中，康鷺片區，大概是如今最受關注的一個。

近日，一份在片區貼出的公告，讓人看到這里的舊改，終于要有進展了。

(資料圖)

這份公告中提到，“康鷺片區城中村改造即將于明年正式啟動”，自8月18日起，康鷺片區集體物業的承租人和實際使用人，不得私自轉租。下面是滿滿14個公章。

這份公告一出，康鷺舊改總算有了明確的時間點。

跟預期相比，這動作不算快，但至少是有動作。

今年以來，廣州的舊改全面發力，各種新招齊出。

康鷺舊改，其位置、體量以及舊改難度，都將是廣州這盤舊改大棋下得如何，最好的一個檢驗。

康鷺，加速動起來

康鷺片區，是指位于海珠中部的康樂村、鷺江村。

從位置上來看，片區正處于廣州中軸線南端，與珠江新城、廣州塔直線距離都只不過兩三公里，從鷺江出發，三站地鐵就到珠江新城。

目前片區周邊在售的新盤，有保利四季和頌和方圓美林·濱江壹號，體量都不大。目前保利四季和頌售價在8萬+/㎡。

在2020年12月，康鷺片區就與合生創展簽訂改造合作意向協議。整個項目改造總建面約335.94萬平，總投資346.67億。

如此地段，如此體量，康鷺片區的價值不用多說。根據此前的估算，康鷺村項目的總貨值，預計近千億元。

但其改造難度，也自然遠超其它項目。

除了大體量、核心地段之外，康鷺片區的難點，還在于這里是廣州著名的“制衣村”，聚集著龐大的服裝加工產業，工作、生活于此的人口超10萬人。

說是城中村，其實已經相當于一個不小的城鎮。

康鷺村航拍，圖源：廣州PLUS

龐大的制造產業，帶動了這里乃至海珠的經濟發展，也給這里帶來了不少老大難的問題。

改造很難，但又必須要改。

去年疫情的爆發，也加速了這里改造的進程。

疫情過后，康鷺片區改造的進度條，在一點點緩慢的前進。

12月，康鷺片區開始拆違；

1月，廣州發布127個城中村舊改項目計劃，康鷺片區位于“前期工作項目”名單；

2月，海珠區發布推進城中村改造實施方案，提到8月底前完善康鷺片區策劃方案和更新單元規劃方案征求意見稿；海珠高質量發展大會，提出年內完成康鷺片區20萬平方米拆違目標；

3月，康鷺片區集體物業所有頂樓非混凝土結構的臨建不再出租并立即拆除；

......

如此重要的項目，交由合生一家操刀，難度確實不小。

不過如今廣州圍繞舊改的一系列新政，也有望推進項目的進展。

近日，廣州城中村改造房票安置建議稿出爐，房票安置這一手段即將登上舞臺。（詳情點此戳前文《廣州的房票時代，即將到來》）

房票安置，意味著舊改項目將不再建設安置房，而是發放房票給村民，由村民自己購置商品房。

雖說具體細則還未出爐，但這無疑能讓舊改有更靈活的操作。

或許很快，我們就能看到康鷺片區更具實質性的進展了。

康鷺，何去何從

與其它舊改項目不同，康鷺片區的改造，涉及的不僅僅是村民的安置，更是其中龐大的服裝加工產業的轉移。

服裝產業，歷來是海珠經濟的重要支柱。

僅康鷺周邊的中大紡織服裝商圈，年交易額估算就超過2000億元。數值與南沙區一年的GDP相當。

可以說，海珠豪宅最有力的支撐，不是琶洲的互聯網從業者，而是低調的服裝產業老板們。

因此，康鷺要改造，產業的搬遷，才是難點。

早在2019年，廣州就在研究將中大布匹市場的物流、倉儲、加工等產業逐步疏解到清遠。

但實際上，產業鏈的搬遷，談何容易。

康鷺片區的制衣產業，從不是靠規劃形成的，而是自發形成的。

在中大紡織商圈里，原料采購、服裝加工、展覽、批發出售...服裝產業全鏈條，在周邊三公里內即可高效地完成。一批衣服從下單到出貨，周期只需要3天以內。

而其中，康鷺兩村憑借低廉的房租和龐大的勞動力，承接的服裝制造，正是這一鏈條的關鍵。

要一下子搬遷到80公里外的清遠，難度可想而知，大多數企業也并不樂意。

圖源：中大國際創新谷

另一方面，村民的意愿，也是關鍵。

根據此前公布的數據，在2014年至2018年期間，康樂村和鷺江村村民的每年人均分紅，就在20萬左右，比已經完成改造的獵德村、琶洲村村民還高。

出租房屋的租金，更是取之不竭的聚寶盆。

至于城中村臟亂差？反正村民大多也不住這里面了。

康鷺村航拍，圖源：廣州PLUS

但對于海珠來說，康鷺片區位于心臟地段，終究不能一直保持著臟亂差的城市界面，靠勞動密集型產業發展經濟。

根據海珠的規劃，未來中大紡織商圈將打造為時尚產業總部、展示交易中心、新品研發發布中心。

比起當世界工廠，這里的野心是要成為廣州的“小巴黎”。

至于制衣等商家的搬遷，在清遠之外，近來海珠也在研究就近搬遷至增城、番禺等地，讓商家更容易接受。

總之，再難，康鷺的舊改終究得推進。

海珠的未來，廣州舊改的大棋，都被康鷺片區的一舉一動牽動著。

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