以目前的地產數據和邏輯，房地產沒有繁榮的未來

房企拿地“卷”入一二線，“卷”贏在板塊

(相關資料圖)

房地產運行數據羸弱，二季度全國房地產市場銷售數據全面走弱，4-6月除了一線城市穩定外，其他能級城市新房銷售整體走出”L”型階梯式下滑趨勢，很多城市環比下滑20%以上。房地產市場供求關系已經發生重大變化，市場需求萎縮且長期沒有好轉的跡象，人口減少的趨勢無法扭轉，大部分城市土地庫存壓力極大，同時存量房日漸龐大，新增住宅開發需求將中長期的持續萎縮。在這種情況下，有確定性的城市只有核心一二線，但即便在一線城市，外圍剛需項目也普遍面臨去化壓力，而確定性更高的核心地段土地又不是拼財力就能拿到。因此，加深城市研究，尤其是對板塊的深度研究成了“卷”的方向，但市場上并沒有足夠細的底層數據支撐其研判。

▲數智map城市數據庫

在目前的地產數據和行業邏輯下，房地產很難有繁榮的未來，從業者所知的所看的只是小小切片，遠遠不是真相。比如長期來看未來上海年輕人口減少、而改善需求增加是主要的人口趨勢，這意味著市場上對剛需型產品的需求將會減少、而對改善型產品的需求將增加。因此大家都去做改善，同一板塊內同質化嚴重，更出現鄰近項目改善戶型幾乎一模一樣，人為加劇競爭。

再比如，不管從購房保值還是區域發展潛力，新房二手房價格倒掛板塊都是拿地熱門板塊。但不同板塊的倒掛程度又與周邊房產的房齡、成交面積等指標息息相關，并且倒掛在相同板塊內也并非處處存在，如果疊加了周邊配套比如大型商場、地鐵高架、墓地等因素后，倒掛的結果又將不同。但遺憾的是，倒掛板塊分布區域系統的數據很難找到，進一步將倒掛與周邊房產的面積段、房齡聯動分析，市場上數據幾乎是空白。

▲數智map城市數據庫

但在 數智map的 數據庫中，可以直觀看到 上海小面積的房屋中，很少有板塊新房、二手房之間存在倒掛，而面積增加到200平以上的房屋中，上海約一半的板塊大戶型二手房的價格超過新房。 再將二手房特征數據分布到城市1平方公里的網格地圖中，可以發現即便大板塊存在倒掛或者新房稀缺的情況，放到1平方公里的網格地圖中，板塊內部也存在明顯分化。

地產邏輯變化，房企拿地的三個全局邏輯

中長期來看，房企想要在一二線城市生存，卷不動核心地塊，只能卷板塊，而如何將一些優質的板塊從上海134個板塊中撈出來，目前市場上很少有能將板塊內的人、住房、板塊發展邏輯以數據化的形式呈現出來。單純依靠過去的新房、土地數據很難對市場全局做精確研判，而城市二手的總量數據又無法支撐板塊層面的研究。

▲數智map城市數據庫

我們也經常遇到，市場上很多供需關系合理的板塊突然走不動量，背后的原因很多時候是次新房入市分流了市場需求，但從業者幾乎無所適從，不知道該如何做。如果再往下追問，上海住房格局如何分層？如何錯位競爭？上海新房二手房倒掛的板塊都在哪兒？板塊內產業布局？板塊內有多少學校、大型商場、優質醫療、不利因素？又如何在時間尺度上看到區域發展的方向？這些問題很多人有一些籠統的經驗或者感覺，很難全局把控。

在此背景下，同策研究院聯合數智map推出《城市研究視角下房企拿地的全局邏輯》系列專題，通過新數據、新視角、新邏輯將傳統的熱門城市投資價值潛力深化到板塊投資價值潛力，助力房企全局掌控、制霸一二線。本次專題后續將分成三篇闡述，重點從板塊倒掛、板塊錯位競爭、板塊內產業三個角度深度分析，敬請期待！

城市研究專題①丨“錢水”涌入、“房價”船高，如何核算板塊的有效購買力。核心看點：“有效購買力”才是新房的核心、上海的“有效購買力”有多少、“有效購買力”在上海的分布、以張江為例的板塊購房需求測算

城市研究專題②選錯板塊，二手房成新房最大競品。核心看點：新房和二手房是怎樣的關系、新房和二手房的價格關系、房齡是選擇二手房競品的重要參考、成交結構是研判競合關系的重要參考、地段稟賦決定二手房的參考價值

城市研究專題③供需視角下，為什么每次漲價都從市中心的大戶型二手房開始。核心看點：上海居住環境究竟怎樣、上海住房產品究竟怎樣、住宅供需結構存在明顯錯配、市中心的供需矛盾為何難以緩解

最后，行業困局未破，二十年來房地產高速發展都是在用過去的經驗總結做事，房企競爭新格局下，是否具備通過未來倒推今天布局的能力，決定新一輪的地產排位，并以先進的數據和邏輯加持，房地產才可能有繁榮的未來。

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