中金：維持恒隆地產(00101)“跑贏行業”評級 目標價下調至16.21港元-當前關注

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中金發布研究報告稱，維持恒隆地產(00101)“跑贏行業”評級，考慮到開發物業結算進度和利潤率調整，下調2023/24年盈利預測11%/8%至45.2/49.9億港元。為反映盈利預測調整，下調目標價10%至16.21港元。該行預計公司1H23收入同比+2.3%至5423億港元，其中內地購物中心和寫字樓租金收入增長為主要驅動力(預計內地人民幣口徑收入同比增長15%-20%)。該行預計股東應占基本溢利同比+3%至2284億港元，與市場預期基本一致，預計中期DPS與往年持平于0.18港元，對應股息率1.5%。

中金主要觀點如下：

內地商場復蘇趨勢良好，料人民幣口徑租金較2021年增長15%-20%。

1-5月在疫情防控措施優化的帶動下，公司商場客流恢復明顯、該行估計已超2021年同期水平。據該行4月對上海兩項目及無錫項目的調研(前述項目去年貢獻公司內地商場租金的68%)，該行估計公司一季度零售額同比增約15%。該行認為當前高端消費外流對公司影響較可控，主要考慮到疫情以來境內外奢侈品價差明顯縮小、奢侈品牌對代購加強管控、商場優化服務、提升會員粘性的舉措初見成效。考慮到去年疫情下公司商場租售比波動較大，該行將2021年作為今年零售額和租金預測基準。該行預計1H23零售額較1H21將實現15-20%的增長、其中一二季度增長趨勢基本一致，人民幣口徑租金增幅應與之相若(1H22與1H21商場租金大體持平)。但該行估計人民幣換算為港元時該增速會有約7ppt折損。

料中國香港物業組合收入同比大體持平，零售業態表現優于寫字樓。

根據CBRE的統計，伴隨通關后內地游客數量的增長，今年一季度中國香港零售業加速反彈，高街商鋪空置率環比下降1.5ppt至13.9%，整體零售業租金環比持平;寫字樓市場亦初現改善，一季度空置率環比下降0.2ppt至15.1%(但港島仍相對承壓)，租金環比下降1.5%。考慮到恒隆在港物業區位良好(分布在中環、銅鑼灣等地段)、且寫字樓去年已給予租戶一定租金減免，該行預計上半年其中國香港物業組合出租率和租金收入同比大體持平。

中期平均融資成本和凈負債率或邊際上行，但財務壓力可控。

考慮到截至去年底公司34%的有息負債為港元浮動利息借貸，該行認為中國香港加息或推動今年中期平均融資成本相較去年底的3.5%有所上升。另一方面，考慮到上半年公司分派去年末期股息(合計27億港元)，并有持續的資本開支，該行預計公司中期凈負債率或較去年底略有提升，但現金流壓力仍可控。

風險提示：高端消費外流超預期;開發物業結算進度或利潤率差于預期。

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