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    中報觀察 | 富力繼續叫賣資產

    來源: 觀點機構2023-08-29 21:08:13
      

    觀點網債務危機暫時解決后,市場環境明顯阻礙了富力的復蘇計劃。


    (資料圖)

    “在經歷多年新冠疫情的影響后,2023年標志著我們開始將病毒置之腦后。”不過樓市衰退的情況并未一同改善,經歷1-5月的復蘇后,6、7月開始整體市況開始向下。

    據國家統計局數據,今年1-7月,國內商品房銷售面積66563萬平方米,同比下降6.5%,其中住宅銷售面積下降4.3%;商品房銷售額70450億元,下降1.5%,其中住宅銷售額增長0.7%,住宅銷售額增幅下滑。

    “從交易量來看,2023年上半年行業的協議銷售額與2022年同期相比平均下降5.3%。”富力地產在公告中提及。

    回顧該公司的銷售進展,今年進一步縮減,甚至遠不如2022年同期表現。

    資料顯示,累計至2023年7月底,富力地產總銷售金額約145.4億元,同比減少48.8%;銷售面積達約96.03萬平方米,同比減少55.93%,平均售價反而從去年同期13032元/平方米提升為15141元/平方米。

    只是眼下對富力地產來說,現金流明顯比利潤更重要。

    富力地產是國內最早順利完成境內、境外債務展期的房地產開發商,也是最早喊出暫緩拿地、要開源節流的房企之一。蟄伏幾年后,虧損情況有好轉。

    根據業績報告,從三費看,期內富力地產銷售及營銷開支由2022年同期8.32億元,減少40%至5億元,代表業務量的下滑;行政開支則從19.35億元上升為23.56億元。

    由于展期后債務綜合利率降低及匯兌虧損的減少,富力地產上半年融資成本由去年同期52.02億元減少20%至41.64億元。

    最終,2023年上半年富力地產錄得凈虧損約49.78億元,較2022年上半年68.99億元下降27.8%;歸母凈虧損51.09億元,較2022年上半年69.2億元下降26.2%。

    但另一方面,富力地產的主業持續疲軟。

    財報顯示,2023年上半年,富力地產期內交付的銷售物業從去年同期188.5萬平方米減少約24%至144.2萬平方米,導致物業發展營業收入從去年同期151.49億元減少19%至123.05億元。

    但毛利從27.97億元提升至32.34億元,毛利率17.2%,較2022年上半年18.9%低,但比2022年全年的16.5%更高。

    可持續經營能力方面,近年來富力地產已幾乎停止拿地,新增土儲全部依靠此前跟進的城市更新項目補充,例如2022年在廣州新增13.3萬平方米土地,也是通過這種途徑。

    最新的財報中,富力地產并未披露土地儲備情況,不過提及“停止進一步擴充土地儲備并削減不必要的支出”。換句話說,應該與2022年末的6097.7萬平方米相當或有所減少,但依舊十分充裕。

    就算按最新交付物業的整體平均售價約每平方米8500元計算,貨值至少也有5183億元,還未算城市更新項目,足夠未來數年發展。待市場行情好轉,富力地產或才能重拾拿地信心。

    盡管物業開發主業稍顯弱勢,但2023年上半年隨著疫情防控措施放松,過去被批評為“雞肋資產”的酒店,開始為富力提供正向現金流,涵蓋寫字樓和購物中心的物業投資板塊也同時得益。

    文化和旅游部發布的數據顯示,上半年國內旅游總人次達到23.84億,同比增長63.9%;國內旅游收入2.3萬億元,同比增長95.9%。其中,兩個指標均恢復到2019年同期水平的8成。

    反映到富力地產的業績上,期內投資物業租金收入4.16億元,同比增長2%,恢復正向。

    酒店分部反彈強烈,營運營業額由去年同期17.81億元增加至29.83億元。另悉,富力整個酒店組合平均入住率高達60%,其中超過60家酒店在高峰期的入住率超過90%。

    同期,酒店分部經營凈利潤達6.81億元,實現扭虧為盈。

    不過似乎富力并沒有決心保留這部分資產,畢竟現金流是最大要事。在報告中,富力地產表示:“由于期內酒店資產產生正現金流,買家詢問增加,而潛在買家隨后進行的盡職調查亦有所增加。”

    樓市向下的大環境下,失去物業銷售現金流大力支持的富力地產,如何支付展期債務利息仍是個不小的問題,剩余土地和舊改開發也需要資金,據悉富力位于倫敦的“One Nine Elms”也預計趕在今年年底完工。

    因此出售項目換取即時現金流仍是上策,2022年富力地產就曾12.45億元出售北京、福州、鎮江3間酒店。

    該公司表示,在接下來的時間內,“將繼續出售非核心酒店及投資資產,以產生流動資金用于還款及營運資金用途。”

    富力在中報中稱:“過去一年,集團加快了在中國和海外出售開發和投資物業的計劃,重新分配資金以解決金融負債和項目竣工問題。”正就數個海外項目與買家進行盡職調查,預計年底前完成。

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    責任編輯:sdnew003

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