平安證券：政策支持逐步落實，三部委推動“認房不認貸”

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樂居財經 李禮8月29日，平安證券發布房地產行業點評。

事項：

8月25日住建部、央行、金融監管總局聯合發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，內容包括：1）居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；2）家庭住房套數由城市政府指定的住房套數查詢或認定責任部門，根據居民家庭申請或授權，提供查詢服務并出具查詢結果或認定證明；3）此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

平安觀點：

“認房不認貸”政策落實，利好兩類購房群體：7月底住建部部長倪虹召開企業座談會，要求進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。此次三部委優化個人住房貸款中住房套數認定標準為座談會中“認房不用認貸”政策要求落實，亦為政治局會議及住建部部長座談會后，首條正式落地的自上而下需求端政策。“認房不用認貸”具體利好兩類購房群體，將切實降低其首付比例與房貸利率：1）本地置換，名下住房出售后新購住房按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平；2）異地購房，在認定套數時只核查購房當地住房情況，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執行信貸政策。

核心城市有望跟進執行，短期銷售預計隨之提振：實際執行層面，因城施策背景下此前多數城市已作出“認房不認貸”政策調整。根據克而瑞統計，2022年超過65城發文調整認房認貸政策，但當前仍有包含北上廣深在內至少14個核心城市嚴格執行“認房又認貸”，三部委發文后預計核心城市購房信貸政策有望跟進調整、持續優化。由于“認房不認貸”切實降低特定群體購房門檻與成本，短期相關需求釋放有望對銷售形成提振。以杭州為例，杭州2022年11月11日執行購房新政，對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，按首套房貸政策執行。根據中指披露數據，政策執行后三周杭州商品房銷售額較前三周累計增長235.2%，政策執行11月當月銷售額較10月增長113.4%。

投資建議：本次三部委發文推進“認房不認貸”為7月底住建部部長座談會政策要求落實，切實利好本地置換與異地購房群體，核心城市信貸政策有望跟進調整，短期銷售有望隨之提振。短期板塊政策博弈機會仍在，中長期持續看好積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企如保利發展、招商蛇口、越秀地產、華發股份、中國海外發展、濱江集團、萬科A等。同時建議關注物業管理及產業鏈機會，如保利物業、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。

風險提示：1）核心城市跟進調整不及預期風險；2）政策改善不及預期風險；3）樓市修復不及預期風險：近期樓市成交呈現疲態，若政策改善無法有效刺激需求，將導致銷售修復低于預期風險；4）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：當前房企資金環境仍較緊張，若政策發力效果不及預期、資金壓力較高企業仍存債務違約展期情形。

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