德邦證券：三部門推動首套房“認房不用認貸”，釋放剛改需求

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樂居財經 李禮8月29日，德邦證券發布地產行業研報。

事件：

8 月 25 日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

主要觀點：

首套房貸款“認房不認貸”，降低首套房認定門檻，降低部分群體購房壓力。目前城市能級越高，首套房首付比例也相對更高，以上海市公積金貸款為例，所購住房建筑面積在 90 平方米以下(含 90 平方米)的，首付款比例不低于 20%;所購住房建筑面積在 90 平方米以上的，首付款比例不低于 30%；對于認定為第二套改善型住房貸款的，所購住房為普通住房的，首付款比例不低于 50%;所購住房為非普通住房的，首付款比例不低于 70%。同時，根據貝殼研究院數據，2023 年 8 月，百城首套主流房貸利率平均為 3.90%，二套主流房貸利率平均為 4.81%，分能級統計，8 月一線城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.81%。部分有購房貸款記錄的購房者，在此前“認房又認貸”標準之下，執行二套房標準，首付比例和貸款利率均高于首套房標準，調整為“認房不認貸”之后，可降低首付比例和房貸利率，對這部分群體產生實質性利好。

納入“一城一策”工具箱，預計部分城市將對現有政策進行調整優化。目前，北京、上海、廣州、深圳、廈門等高能級城市執行“認房又認貸”標準，后續在因城施策框架之下，預計會有更多城市加入購買首套商品住房“認房不用認貸”行列，有助于降低購房門檻，進一步釋放一定購房需求。

當前，房地產市場供求關系發生重大變化， 三部門聯合發文明確首套房“認房不用認貸”等政策措施，有助于釋放此前被“認房又認貸”標準認定為二套房高首付比例拒之門外的部分群體，降低購房成本，促進市場活躍度提升。持續看好土儲布局核心高能級城市、基本面穩健的強信用開發商，如保利發展、越秀地產、城建發展、中國海外發展等，物業公司看好中海物業、越秀服務、建發物業、招商積余，中介經紀公司看好貝殼-W。

風險提示：商品房銷售不及預期；政策調控效果不及預期；房地產竣工項目數量不及預期。

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