中報觀察 | 恒大物業半年恢復拓展1514萬平米 但長遠如何？

觀點網8月24日，復牌后的恒大物業發布最新一期半年度業績報告。

(資料圖)

資料顯示，2023年上半年，恒大物業營業收入約61.45億元，同比增長約6.2%；毛利潤約14.99億元，毛利率約為24.4%，同比增加約2.2個百分點；

同時，凈利潤約7.90億元，凈利率約為12.9%，同比增加約3.0個百分點；公司擁有人應占利潤約7.81億元，同比增加43.06%；每股基本盈利約人民幣0.07元。

業績數據肉眼可見地有所提升。背后原因是，就算母公司中國恒大集團正陷入債務泥潭，但恒大物業作為物管企業，畢竟基礎仍存，有在管項目就有穩定收入。

況且恒大物業的在管面積不少，于2023年6月30日，集團總合約面積約8.12億平方米，在管面積約5.09億平方米。僅以硬性規模指標討論，恒大物業目前仍是物管行業TOP10規模公司。

而且恒大物業的外拓并未因母公司問題而停滯。按照最新公告，期內恒大物業還新增了合約面積約1514萬平方米。另外，根據恒大物業此前于6月補發的2022年年報，2022年內也成功拓展了武漢軌道交通、重慶太平洋廣場、紹興名城景區、臺州方特主題樂園等項目。

這難能可貴地展現了恒大物業作為獨立企業的獨立性。而在此前，恒大物業與母公司中國恒大之間，總是存在一種令人生疑的“資金輸送”關系。

但可以看到，在中國恒大集團債務危機爆發以及“134億元存款被占用”案曝光后，恒大物業與中國恒大集團的切割已悄無聲息地進行。

一方面，恒大物業對內部存在的嚴重的潛在內控問題進行了檢討。另一方面，恒大物業也分別在2021年、2022年計提了24.4億元、24.56億元關聯方應收貿易賬款減值。“134億元存款被占用”案中的占款，也被干脆計提，算入其他應收款項。

風險被隔離，水分也逐漸被擠完。

據2022年年度報告，總收入層面恒大物業收入來自獨立第三方的比例已達到98.8%。最新的比例提升至98.9%。

從應收貿易賬款看，應收貿易賬款主要來自恒大物業包干制物業管理服務收入及增值服務，2022年內來自有關連人士的應收貿易賬款金額被來自第三方的應收貿易賬款金額逆轉，此前前者一直比后者要更大。

到2023年中期，情況持續，來自第三方的應收貿易賬款金額錄得37.34億元，而來自有關連人士的應收貿易賬款金額為23.56億元，差距持續被拉大。

最新，在來自有關連人士應收貿易賬款減值撥備上，恒大物業減值撥備了23.45億元，可以看到，繼續計提了幾乎所有關聯方的應收賬款。

規模增長方面，由于母公司輸送能力減弱，恒大物業目前主要依靠第三方拓展擴張，特別是旗下三個獨立品牌公司亞太、福田和杰佰利。在上述期內新增的合約面積約1514萬平方米中，來自第三方的合約面積占比就達到93.3%，涉及公建、軌道交通、醫院、產業園等業態。

同時，恒大物業亦在公告中提及，“因關聯方流動性危機，基于穩健性原則，本集團期內物業管理服務收入剔除了向關聯方提供的物業管理服務部分收入約2.14億元。” 剔除這部分收入后，恒大物業的物業管理服務仍然有所增長，營收50.25億元，增速為7.4%。

其他業務板塊中，社區增值服務收入約10.79億元，增速與2022年同期基本持平；非業主增值服務收入4185.4萬元，同比增長27.5%。

非業主增值服務業務，過去是中國恒大以地產主業向恒大物業輸送資源的主要渠道之一。通過向母公司提供案場服務、維保修服務等，恒大物業在2021年賺取了18.03億元，但這項業務在2022年萎縮超過95%。目前看來，已重回正向增長。

種種跡象表明，恒大物業的業務能力正在有序恢復。

另一個觀察點來自財報中的“成本”一項。2022年，出于主動大幅減少了向開發商提供非業主增值服務，以及縮減了低質業務規模，期內恒大物業的總成本錄得跌幅4.6%。

該項在2023年上半年也已回正，報告期內，恒大物業集團成本由2022年同期約45.04億元增長約3.1%至約46.46億元。

毛利方面，2023年上半年最重要的物業管理服務板塊與小區增值服務板塊，毛利率分別從2022年全年的19.1%、39.8%，提升到21.1%、40.3%，剛復蘇的非業主增值服務從2022年全年的9.8%降至9.3%，不過比2022年上半年的9.1%要高。

但也要看到，資產負債表方面，恒大物業依舊資不抵債。資產總額76.13億元，負債總額83.62億元，但兩者之間的差額已由2022年年底的15.13億元下降到7.49億元。

債務方面，截至2023年上半年，恒大物業錄得凈流動負債及凈負債約25.26億元及7.49億元，較2022年末的33.21億元及15.13億元有較大降低。其中，短期借款約1.83億元，無長期借款。

對應期末銀行存款和現金總額16.73億元，較2022年末增加1650萬元。

總的來說，恒大物業經歷過去兩年風波，受制于母公司危機但基本盈利能力沒有被徹底破壞。

恒大物業走回正軌的概率越來越大。不過在失去母公司支持，且“恒大”品牌受損后，其未來成長的可能性依舊成謎，畢竟半年度增長1514萬平方米，僅為總合約面積的2%，這在過去是不可想象的。

在合約面積消化完后，恒大物業從哪里找增長，或許將是未來困擾該公司的長期問題。

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