謝逸楓：廣州“房票安置”替代“回遷房安置”靠譜嗎？

文/謝逸楓

房票安置是地方政府給與被拆遷人的補(bǔ)償方式之一，相比直接貨幣補(bǔ)償和實(shí)物安置，房票安置具有安置效率高、自主性強(qiáng)、優(yōu)惠大優(yōu)勢(shì)。廣州政府積極推動(dòng)房票安置目的在于，推動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的同時(shí)，減輕地方短期財(cái)政壓力。

(資料圖片僅供參考)

近日，廣州市住建部門正在討論用“房票安置”替代過去的“回遷房安置”，引發(fā)市民強(qiáng)烈關(guān)注。這一方案如若實(shí)施，廣州市未來在城中村改造中將不再安排建設(shè)回遷房,房屋被拆的村民可持房票購買商品房,多余房票還可轉(zhuǎn)讓。

“房票安置”替代“回遷房安置”最大的問題，是居住了幾十年到百年以上的幾代人地方，充滿著特殊的情感、記憶，并且享受著市區(qū)最好的配套、資源，一旦不能原地回遷，對(duì)于原城中村的居民來說，是不可割舍的。

“房票安置”替代“回遷房安置”成功的前提條件，首先是“房票安置”房的樓盤位置、地段，與原城中村的距離不大，不是郊區(qū)。再次是樓盤的小區(qū)、商業(yè)、生活、教育、醫(yī)療、交通的配套完善。最后是“房票安置”房的戶型、質(zhì)量等有保障。

按照廣州的實(shí)際情況看，大規(guī)模的實(shí)施“房票安置”替代“回遷房安置”的可能性不大。最有可能的情況是對(duì)某個(gè)正在改造的城中村項(xiàng)目，實(shí)施“房票安置”替代“回遷房安置”的試點(diǎn)，時(shí)機(jī)與條件成熟，再擴(kuò)大到更多的項(xiàng)目。

房票安置可以實(shí)現(xiàn)居民、開發(fā)商、政府三方互惠。各地推行房票安置時(shí)，往往會(huì)在原有房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，再給予一定獎(jiǎng)勵(lì)和政策補(bǔ)貼，從而增加居民接受度，增加居民購房需求，增加市場(chǎng)的購買力。

以安徽蚌埠市為例的實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，拆遷采取純貨幣安置、房票安置、實(shí)物安置，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)收益率分別為 16.1%、24.1%、19.5%，可見房票安置的確具有較大優(yōu)惠。從實(shí)際效果看，施行房票制度的確可以短期刺激購房需求。

目前房票政策截至目前經(jīng)歷過兩輪高潮，第一輪為2014-2018 年 PSL 支持棚改貨幣化階段，第二輪為2022 年以來地產(chǎn)銷售低迷階段。 2022 年以來房票安置重新得到重視主要有三方面因素。

第一是城市更新計(jì)劃規(guī)模有所提升，房票政策繼續(xù)推行具備良好基礎(chǔ)。第二是由于新房銷售市場(chǎng)承壓，房票安置無疑對(duì)庫存去化起到推動(dòng)效果。第三是房票政策的實(shí)施可以減輕地方政府的財(cái)政壓力。

值得注意的是第二輪房票制度發(fā)行的城市數(shù)量有明顯提升，由于房票安置的實(shí)操和使用中存在諸多限制，導(dǎo)致其規(guī)模有限，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較小。唯有對(duì)開發(fā)商、地方政府、原城中村的居民最有利。

從房票發(fā)放制度和流程可以看出，房票可以理解為政府發(fā)行的一張“拆遷支票”，這張支票與地方政府的信用高度捆綁。一旦大規(guī)模發(fā)行房票，理論上會(huì)增加地方財(cái)政壓力，加大地方財(cái)政的支出。

同時(shí)雖然房票安置可以給予多項(xiàng)補(bǔ)貼優(yōu)惠，但是房票不僅結(jié)算流程復(fù)雜，且在使用上有諸多限制條件，居民和開發(fā)商接受度有待提升。故地方政府應(yīng)加強(qiáng)資金支持與監(jiān)管力度，保障房源充足、防止房?jī)r(jià)波動(dòng)，確保房票兌換可靠性。

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