多番易主的廣州珠江村舊改 “新帥”中交四航局將投資90億元

觀點網經歷一年多的暫停，廣州舊改正在重新出發，其中黃埔珠江村頻頻傳出新消息。

8月15日，珠江村舊村改造公眾號發布消息，黃埔區黃埔街下沙小區珠江村舊村改造項目正式迎來新的合作企業--中交第四航務工程局有限公司。

作為黃埔區重點推進的城市更新項目，珠江村舊村一路走來并不容易，從景業名邦聯合體到科學城再到中交四航局，未來的發展會是如何呢？

【資料圖】

珠江村坐落在廣州第二CBD，即廣州國際金融城-黃埔臨港經濟區中央商務區，而且位于魚珠站和大沙地站之間，南臨近黃埔港大碼頭、中碼頭，東至荔香路，南至港前路，西至蟹山西路。

根據2023年4月公布的控規調整內容，珠江村舊改范圍占地25.05萬平方米，總建面73.72萬平方米；安置房項目用地面積約0.7公頃，總建面2.87萬平方米；總人口規模大概4.06萬人。項目將以海絲創意文化小區-創新型配套服務區的產業定位，打造濱水人文綜合小區。

據觀點新媒體了解，中交四航局成立于1951年，是中國交通建設集團的全資二級子公司，參建港珠澳大橋、深中通道、平陸運河等國家重點工程，以及廣州車陂隧道、魚珠地鐵站以及黃埔港、南沙港等大型項目。

地產業務方面，中交四航局打造的項目有湛江的臥龍軒、龍海名都、寶鋼·海東新居·家園，以及定位為“片區首席創新型商務辦公寓”的廣州中交港灣大廈。

珠江村舊改項目是中交四航局首個核心城市核心區域的城市更新項目，將采用“股權收購+舊村合作改造”合作模式，合作內容包括村民及集體物業復建地塊建設、基礎設施及公建配套建設和融資地塊開發銷售運營等。

中交四航局表示，在完成項目交接工作后，將全力加快推進開發進度，并計劃于2023年四季度首開區動工，預計在2025年年中完成第一期復建住宅結構封頂，2027年一季度進行第一期復建住宅回遷，2028年四季度完成全部復建住宅回遷。

實際上，在早些年各大房企火熱入局廣州舊改時期，一線望江的珠江村項目已“名花有主”。

珠江村于2020年10月開放展廳并啟動拆遷簽約，4個月后實現90%簽約率；隨即在次年2月21日進行動工奠基，意味著項目進入“快建”階段。

彼時，參與方景業名邦介紹到，珠江村項目已簽約844棟，簽約率超過90%；已移交拆除集體物業和私宅共26萬平方米，其中私宅拆除率達42%；珠江村村民改造意愿同意率98.5%，私宅拆補方案表決同意率達90%，招商檔表決同意率達99.5%。

2021年4月，珠江村召開了引入舊改合作企業表決大會，經股東代表表決并經公證確認，景業名邦聯合體成功中標。透過舊改項目公司廣州珠景房地產有限公司可以看出，聯合體包括景業名邦、深圳中洲、天倫控股，分別持有項目公司股權的26.95%、7.35%及14.70%。

截至2021年12月，珠江村全村私宅簽約率已達99.5%，公寓樓簽約率100%，整體拆除情況均超90%。

但《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》的出臺，使得不少舊改項目陷入了停滯；與此同時，臨遷費逾期消息傳出，使得珠江村推進前景籠罩著一層霧霾。

時至今年3月，珠江村舊村改造公眾號發布消息稱，下沙社區正在加快核實項目合作企業運營狀況，如發現企業因資金問題造成項目進展再次受到嚴重影響，社區將根據市、區相關政策規定，適時啟動合作企業變更或退出流程。這或許暗示了珠江村的合作企業將要有所變化。

景業名邦的快速發展得益于較低的土地成本，而擁有高利潤和低土地成本特點的舊改項目成為發展的新方向，珠江村是其第一個舊改項目。

趕上舊改高峰期的景業名邦，卻因市場銷售低迷、自身資金壓力大等因素而匆匆下車。

6月23日，景業名邦發布公告稱，擬轉讓廣州珠景的26.95%股權，深圳中洲、廣州天瀚亦一并退出，合計轉讓的49%股權對價1.66億元，同時欠轉讓人的股東貸款總額約2.74億元將予以償還。

公告顯示，廣州珠景2022年度收益為64.2萬元，扣除稅項及非經常項目前虧損凈額為2144萬元，扣除稅項及非經常項目后虧損凈額為1608萬元，2023年4月末資產總值為10.33億元。

景業名邦表示，此次交易為公司提供機會以從項目中收回資本投資，并改善集團的流動資金，從而提供額外現金以滿足其營運資金需求及集團未來的業務發展。

而接盤方為廣州科峻企業管理合伙企業（有限合伙）。通過股權穿透，廣州科峻背后的實控方為科學城集團。

科學城集團對于珠江村舊村的興趣似乎并不大。7月26日，廣州珠景股東再次發生變更，廣州科峻退出，新增的是中交第四航務工程局有限公司。

廣州舊改已然風起，珠江村作為中交四航局操刀的首個核心城市核心區域的舊改項目，投資總額超過90億元，為接下來改造增添了一些新的想象空間。

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