房貸利率要降了？

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房貸利率一大利好正在襲來，對有房貸的或者正準備來買房的人來說將切身受益，這是什么利好消息？8月15日，央行宣布進行4010億MLF操作，中標利率為2.5%，較上次下調了15個基點（1個基點=0.01%），鑒于“MLF →LPR→貸款利率”的利率傳導機制，MLF利率下調，這就意味著本月20日公布的LPR（貸款市場報價利率）將隨之下調，這很快將得到驗證。

宏觀政策和普通人的生活是息息相關的，今年以來房地產市場出臺了一系列利好，5年期以上LPR已經下調了一次，這對存量房貸中選擇浮動利率的貸款來說是有利的，因為房貸利率將隨之下調，月供中的利息將隨之減少，這次如果再次下調LPR，那么房貸利率將繼續下調，這是結結實實的利好。

能夠節省多少房貸呢？按照下調15個基點的力度，100萬房貸本金，等額本息30年，那么月供將減少90元左右，總利息將減少3萬元左右。不要以為這3萬元少，房貸利率下調是大趨勢，今年已經下調過一次了，光今年兩次下調就將節省五六萬的利息。今年還只是8月份，剩余的四個月也許還有下調的可能。

降利息就是降房價！我們要理解一個概念，買房的成本不僅僅是房子的總價，還有利息成本，畢竟能夠全款買房的人太少了，房子總價加上總利息才是買房支付的總成本（剔除交易成本），在2018年左右房貸利率最高的時候普遍達到了6%，而如今的首套房利率已經降低至4%，時隔5年，利率降低了2%，這節省了多少房貸利息？

以100萬房貸本金為例，30年等額本息，房貸利率為6%時，房貸利息總額為116萬，本金和利息總額高達216萬。如果房貸利率是4%，那么房貸總額將降低至72萬，減少了44萬，這個時候的本金加利息總額降低至172萬，較前者下降了20%，其實就相當于房價下降了20%。

所以，買房不要只盯著房價的高低，房貸利息也很關鍵，而且筆者從2019年做自媒體開始就呼吁所有的粉絲買房的時候要選擇浮動利率，聽進去的粉絲目前已經節省了一大波利息支出，因為這些年的LPR一直在下滑，最開始是4.9%，現在是4.2%，而且發生就要降低到4.05%，按照100萬的本金計算，這期間節省的利息也有數十萬。

其實關于降低存量房貸的建議今年輿論上已經在吹風了，前幾年房地產牛市的時候房貸利率太高了，基本都超過5%，相當一部分都超過6%，當時房價處于上漲之中，為了遏制房價上漲，最先祭出的工具就是提高房貸利率，在基準利率不變的情況下，銀行能做的就是上浮，從上浮10%到30%不等，自從貸款基準利率改制為LPR（貸款市場報價利率）后，“上浮”也改成了“加點”。

但是這種變化對房奴是不利的，因為加點的力度明顯不如上浮的力度大，舉個例子，原來是上浮30%，也就是：房貸利率=4.9%*（1+30%）=6.37%，改制后就變成了：4.9%+1.47%，加點1.47%。如果貸款基準利率從4.9%降低至4.5%，按照以前上浮的機制計算，最終的房貸利率將下降至5.85%（=4.5*130%），較6.37降低了52個基點，但是改制成加點之后，那么同等條件下，房貸利率將下降至5.97%（=4.5%+1.47%），加點的下降幅度明顯不如上浮的下降幅度。

當然老百姓也自己的方法，既然相差這么多，那么就先選擇將原來的房貸提前還了，然后再找一家銀行從新辦理房貸，有公積金的就更好操作了，將商貸轉換成公積金貸款，利率下滑的幅度更大，節省的利息更多。單純從利率的角度來看，當前是最近幾年最低的時候。

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