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在上一章《產業地產的投資拓展方式》中，我們又對產業地產的特征作了比較詳細的闡述，其中很重要一點就是產業地產由于受到土地性質的影響，大多都需要開發運營商持有資產進行運營。如果沒有很強的融資能力和退出渠道，沉淀大量的資金在物業資產里，會導致產業地產開發運營商要不面臨較大的財務風險，要不就無法做大。
國際上來看，工業物流地產也基本上是需要持有運營的。但是國外的工業地產商持有表內資產其實并不大，一般當物業運營成熟后（比如NOI yield達到6%），就是通過（權益型的）資產證券化來退出。當然國內REITs目前還沒放開，以及國內資產的定價邏輯有所不同，目前國內產業地產開發運營商無法在國內通過REITs進行退出。
既然國內產業地產開發運營商無法通過REITs退出，那么對于“投融管退”模式最后一環的“退出”該如何打通？如何保證價格與去化速度的平衡，就成為產業地產開發運營商目前最為棘手的問題。下面我們將會對目前國內產業地產主要退出模式進行闡述。
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