“保交樓”之后怎么辦？

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隨著“保交樓”提出滿一周年，住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進展。目前，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。

單就“保交樓”專項工作而言，這是一份令人滿意的成績單，也是一份實實在在的、受到購房者歡迎的成績單，更是守護房企信用、維護社會穩定、提升市場信心的成績單。關鍵就看，“保交樓”后怎么辦？

要知道，“保交樓”要求的提出，是基于房企信用丟失、爛尾現象嚴重、居民心理恐慌、購房者用“斷供”維權的現狀，既是主動作為，也是無奈之舉。正常情況下，房企作為商品房建設和供應的責任主體，應當按時按質按量交房。恰恰是這個最基本的要求，也是最基本的市場規則，很多房企沒有做到，甚至做得很差，信用也完全丟失了。為了幫助企業挽回信用，也為了切實維護購房者權益，才出臺了“保交樓”政策，給房企以特別的政策支持和幫助。對房企來說，自然應當用守信來回報。

而從目前的實際情況來看，在政府和銀行層面上，“保交樓”工作做得不錯，該到的資金都已到位，該給的政策也已給足，按理，“保交樓”工作應當沒有任何問題了?？墒牵瑥钠髽I層面來看，似乎并沒有達到預期效果，專項貸款項目住房交付率只有60%多，并沒有能夠全面完成“保交樓”任務。這絕不是可以“差不多”的工作，而是一點也不能差。所有的專項貸款都是專款專用，都是為了讓企業守住信用才專項發放的，企業沒有百分之百完成，就是工作沒有做好，且不需要做任何解釋。地方政府應當組織力量加強調查，到底是工程建設進度的問題，還是工作不負責任的問題，甚至是資金被挪用了。如果是因為工程建設與資金到位有一個滯后，可以理解，但也不能滯后太多。如果是其他方面的原因，就必須追查責任。

更重要的，“保交樓”只是一個方面，或者一個層面的工作。之所以要提出“保交樓”的要求，就是因為房企沒有按照交樓，沒有按照與購房者的承諾，及時把房子商品房交到購房者手里。對購房者來說，房企是失信的，按照合同法要求，是要承擔賠償責任的。而房企不能及時將商品房交到購房者手里，則與企業商品房銷售不好、資金回籠不暢有著直接關系。如果銷售環節不出現問題，絕大多數房企都能正常運行。因此，在“保交樓”任務基本完成的情況下，緊接著需要做的，就是庫存商品房的銷售工作了。

對房企來說，“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房，通過專項貸款支持，問題已經得到基本解決，購房者可以不再焦慮了。應當焦慮的，是開發企業，亦即完成了“保交樓”任務后，那些專項貸款如何償還。“保交樓”政策非常明確，提供的是專項貸款，而不是專項撥款。既然是貸款，就需要償還，且包括本息。償還專項貸款的資金哪里來？當然是售房，亦即把手中的庫存房銷售掉，回籠資金，償還專項貸款、償還供應商欠款、發放員工工資、利用存量土地開工建設新項目，推動企業走出困境。

那么，售房問題做得如何呢？國家統計局發布的數據顯示，2023年上半年，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。“一增一減”，顯示了房地產市場銷售狀況并不好，市場仍然處于低迷狀態，要想緩解房企的資金緊張矛盾，壓力很大。這其中，頭部房企是最大的壓力，也是市場中最大的風險源。

中指研究院發布的數據顯示，2023年上半年，TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%，TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。而在銷售狀況較好的頭部房企中，銷售狀況較好的是央國企，民企仍在大幅下降過程中。與上年同期相比，TOP50房企中，央國企平均增長45.8%，穩健民企增長14.2%，混合所有企業增長7.7%，出險民企下降36.6%。與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%，穩健民企、混合所有企業平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%。

近日，一直被認為穩健經營的碧桂園，也出現了險情，成為又一顆扔向房地產市場的高當量炸彈。雖然企業聲稱沒有躺平，將采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解階段性流動壓力，保障經營有序開展。但是，口號與現實之間的差距還是比較大的，能否實現，需要關注。也就是說，如果房企把目標設定在“保交樓”上，出險就會成為必然。房企的目標應當是“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”。只有這樣，才能確保企業平穩運行，才能不出現任何風險。而降價售房，是房企走出困境唯一的出路。沒有選擇，也不能等待。

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