公攤面積問題有救了，廣州率先提高“得房率”

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文｜鄧浩志

一直以來，住宅公攤面積都是個充滿爭議的話題。高公攤，低使用率物業經常見諸報端，并被口誅筆伐，盡管這種情況并不常見，也有其客觀原因。很多房地產科普已經解釋了為什么要有公攤面積，但從客戶利益角度考慮，小公攤面積，大使用率始終是客戶的追求。導致公攤面積難以下降，根本在于建筑規范的剛性約束。

而近日，《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》在廣州市規劃和自然資源局網站公示，鼓勵住宅套內設置入戶花園大陽臺。因同一戶型，陽臺、入戶花園、飄窗臺等面積更大了，而以上這些面積，或只算一半建筑面積，或完全不計算。這肯定將大大提升廣州未來住宅的使用率。

這個“意見”有什么影響呢？

1、通過增加陽臺、入戶花園、飄窗臺等設計提升套內使用面積，目前已經是廣州房企的主流選擇。尤其在部分國企房地產項目上，過去幾年已經有了比較廣泛、大膽且低調的采用。低調主要是因為按原建筑規范是不允許的。部分民營房企由于原有建筑規范所限，所以并未敢大膽突破，但并不是不想突破。這次建筑規范的重新調整，等于公開明確了過往的這種設計符合審查要求。也將意味著，未來所有房地產項目都會跟進這種新設計規范，所以產品一定會按“定格”設計最大的“贈送面積”。未來廣州的新樓盤一定都會有更多的入戶花園，更大的陽臺，更多的n+1，甚至n+2戶型。

2、對于購房者而言，同等的建筑面積獲得了更高的使用率，這種產品肯定更受歡迎。按照舊的建筑規范，比如30層高的住宅項目，平均使用率只有80%左右，隨著“陽改房”產品的出現、普及并擴大，廣州住宅的使用率正在不斷提升。目前最高得房率已經可以達到90%以上。以往80來平米只能做2房1廳，而新的設計80來平米已經能做4房2廳2衛。

3、使用率更高，得房率更高，也就意味著公攤面積“減少”了。這也從另一個角度解決了客戶以往普遍擔心的住房公攤面積過大的問題。從目前我國商品住宅發展的模式看，取消公攤面積是絕對不可能的（我之前解釋過，有興趣的朋友可回看相關文章）。住房改成按套內計價銷售也沒有實際意義。但如果能提高住房使用率，則能讓購房客戶有更好的獲得感和滿足感，變相也解決了高公攤低使用率的問題。

4、產品使用率更高，等于住宅變相“降價”了。比如以往4房1廳必須要120平方米以上，而現在標準的四房單位八九十平方都已經可以滿足。所以雖然表面上房屋單價貴了，但是因為同等戶型面積更小，客戶購房的總成本反而下降了，購房者的壓力也會隨之下降，就等于住房的變相降價。所以這個也提示，未來衡量一個城市的房價，漲和跌不能單純從每平方單價角度去進行觀察，必須把得房率使用率這些指標也進行考察。

（本文圖片來自網絡）

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