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先來看一組數據，中指研究院官方微信31日發布《2023年1-7月中國房地產企業銷售業績排行榜》提到，7月，TOP100房企單月銷售額同比下降34.1%，環比下降33.8%。根據Wind數據，7月以來100大中城市成交土地占地面積同比下降31.48%，低于6月份9.07個百分點。
很明顯，我國房地產市場在經歷3月和4月的短暫的疫后反彈后再次陷入低谷，7月新房銷售同比大降超30%，僅比一月份高，創下年內次低，而且這種低迷的趨勢還在延續。
另外，中國人民銀行今天發布2023年二季度金融機構貸款投向統計報告，統計數據顯示，2023年二季度末，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。這里面有新房銷售低迷的原因，也有老百姓提前還房貸的原因，但不管怎樣，趨勢都非常嚴峻。
在這種背景下，7月底政治局會議正式定調，我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，房地產刺激政策將進入第二階段。
上半年金融統計數據新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。
昨晚中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議提到“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。
之前用詞是“支持和鼓勵”，現在的用詞是“指導”，措詞的變化意味著政策的力度發生了變化，之前商業銀行基本沒動作，但現在開始存量房貸利率下調已成為商業銀行不得不接受的定局。
歷史數據來看，2011Q2~2012Q1、2014Q1~2015Q2、2017Q3~2022Q3期間，新發放的房貸利率較基準加點較高。其中2021Q4加點幅度高達98BP（房貸集中度管控導致額度收緊）。根據，長江證券，此類貸款規模約22.5萬億，占當前房貸總額58%，目前存量加權平均利率約4.83%。
假設針對當前首套房貸款利率高于5年期LPR報價的購房者，將利率統一調整為年初LPR報價4.30%，將減少利息支出。以貸款總額200萬元、期限30年、原利率5.30%的購房者為例，原月供為11106元每月，將利率調整為4.30%，月供降至9897元，每年節約14508元。
德邦證券認為，當前存量房貸年利息在 2 萬億以上，由于發放日期較近以及 2022 年地產銷售下降，2021-2019 年發放的房貸利息占存量房貸利息比例最大，存量房貸利率調整可能影響的年房貸利息超 4000 億元，即使打五折也會每年減少房貸利息2000億元。
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