終于表態，廣州樓市發出松綁信號

| 珠江新城

(資料圖片)

7月27日，住建部表態后，有三個一線城市緊跟著表態了。

住建部：落實降首付、降利率、降稅費、認房不認貸！

7月29日，北京住建委表態，將抓好貫徹落實，更好滿足剛性和改善性住房需求。

7月30日（今天），深圳與廣州也相繼表態。

深圳住建局表態，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

廣州住建局也在今天正式發布消息，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

| 圖源：南方+

01

廣州的表態，也意味著樓市發出松綁信號。

結合此前住建部提出的三大重點：

1）將進一步落實降低首套房首付比例、貸款利率

2）改善性住房換購稅費減免

3）個人貸款“認房不認貸

未來廣州很可能會按照降首付+降利率+降稅費+認房不認貸這套超級組合拳，來激活購房需求。

其中最重磅的，莫過于認房不認貸。

“認房不認貸”指的是無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產，就可以按照第一套房貸款的標準辦理。

目前廣州實行的是“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內范圍內有過的購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為二套。

| 不同信貸政策對首套及二套房的界定， 來源：貝殼研究院

按照廣州的限貸政策，買二套房的首付比例，要去到5成還有7成。

如果未來可以落實認房不認貸，那改善客戶原先買房需要的首付5成，首付7成，就變成了3成，這對改善客戶威力還是很大的。

比如，一套總價2000萬的房子，貸款額度就可以從600萬，就變成了1400萬，入手的門檻降低了。

當然，除了首付比例降低，房貸利率也會降低。

大家不要忘了，二套房貸款利率也高出很多，北京、上海在LPR基礎上加點105PB。

廣州、深圳在LPR基礎上加點60PB。

所以說，嚴格的認房認貸政策對改善，太不友好了。

不僅首付比例高，房貸利率也高，嚴重抑制了改善換房需求。

像過去2010年至今，兩輪房地產市場調控周期。

當房地產面臨過熱情形時，“認房又認貸”政策出臺，從市場預期和實際購買力兩方面驟然壓降市場溫度。

而當市場低迷時，優化首套房認定標準則會激活市場。

“認房又認貸”對樓市的影響，來源：貝殼研究院

所以，廣州如果能執行認房不認貸，是會減輕改善的置業成本，從而直接刺激改善的購房需求，提振樓市成交。

02

之前的政策工具，都是在救開發商。

但是這次住建部發話，包括昨天北京表態，今天深圳，廣州表態，都在放松需求端。

工具箱里，終于拿出讓利的工具了（終于不是喇叭）。

畢竟，激活二手市場，讓改善得以“賣一買一”，不僅能增加市場剛性房源的供給，同時也促進改善群體賣掉二手后購買新房，聯動一手市場。

而新房市場的房子賣得出去，開發商才能回血，造血。

這樣開發商才有信心拿地，地方才能把地賣出去。

最終實現房地市場和行業的良性循環。

對于廣州來說，會利好核心的板塊。

畢竟認房不認貸會降低改善需求的入市門檻，促進他們的積極入市。

但這也意味著，他們會集中地往更有價值的核心板塊靠攏。

還是用2000萬總價的房子舉例，如果原先要準備1400萬的首付才能擠進珠金琶，那如今只需要600萬即可。

那些改善客戶原本夠不著的，如今夠得著的核心板塊，自然會更受歡迎。

這對珠金琶、白鵝潭、牛奶廠、萬博、海珠西等核心板塊而言，都是利好。

03

不過，也不要擔心房價會馬上復蘇，立馬反漲上攻。

這一輪調控，大家看到的房企的暴雷，看到了房子不能交付還得還貸，看到了很多房子斷供。

房價永遠漲的觀念已經被打破了。

而且，雖然7.24的天花板會議未提房住不炒，但是提出我國房地產市場供求關系發生重大變化。

說明房住不炒已經取得階段性成績。

但不能說明確退出，這是一個大的系統工程，還是不要誤讀，誤判。

逐漸降低對于房地產的依賴，未來依舊是主流。

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