李宇嘉：存量融資展期，房企是否迎來(lái)一個(gè)窗口期？

中新經(jīng)緯7月11日電 題：存量融資展期，房企是否迎來(lái)一個(gè)窗口期？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

【資料圖】

李宇嘉

7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，2022年出臺(tái)的“金融支持房地產(chǎn)16條”(金融16條)有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。整體來(lái)看，延長(zhǎng)支持房企存量融資展期，在一定程度上有助于保交樓和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

政策延長(zhǎng)的背景有哪些？

首先，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行超出預(yù)期。中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，金融管理部門(mén)延長(zhǎng)了有關(guān)政策適用期限。”

這從某個(gè)側(cè)面說(shuō)明，近期商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售端企穩(wěn)不及預(yù)期、下調(diào)幅度較大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，6月份，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于2022年同期。其中，盡管有同期高基數(shù)影響，但市場(chǎng)走弱超出預(yù)期是不爭(zhēng)的事實(shí)。

其次，2023年房企債務(wù)集中到期，房企現(xiàn)金流承壓。現(xiàn)在市場(chǎng)又顯現(xiàn)下行，資金鏈更為緊繃，預(yù)計(jì)保交樓壓力將會(huì)增大。

當(dāng)前，市場(chǎng)下行最大影響就是有可能沖擊到保交樓任務(wù)。一方面，房企的銷(xiāo)售回款要占資金來(lái)源的50%以上，市場(chǎng)下行，開(kāi)發(fā)商資金緊張，就無(wú)力推進(jìn)保交樓任務(wù)；另一方面，弱勢(shì)之下，后續(xù)貨值得不到盤(pán)活，金融機(jī)構(gòu)、承接交付的企業(yè)(國(guó)企或平臺(tái))風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，就有可能不愿意在保交樓上投入更多資金。

如何看待后續(xù)政策效應(yīng)？

本次延期政策的本質(zhì)是以政策展期換企業(yè)發(fā)展空間。通知內(nèi)容主要集中在兩方面，一是支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，二是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供保交樓配套融資支持。

作為延長(zhǎng)政策之一，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期或有可能調(diào)整還款安排。

為推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)延長(zhǎng)政策，此次央行給出的政策優(yōu)惠顯示，2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。這相當(dāng)于盡管房企貸款到期，或展期一年，但由于不影響貸款質(zhì)量評(píng)級(jí)，銀行也不會(huì)催收，從而給了房企一定的喘息空間。這不僅有助于促進(jìn)項(xiàng)目完工交付，在保交樓同時(shí)，也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

延長(zhǎng)的政策之二是2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

前者是鼓勵(lì)銀行發(fā)放轉(zhuǎn)向借款支持下的保交樓配套融資，后者是對(duì)配套融資形成不良的免于追責(zé)的強(qiáng)調(diào)。

2022年發(fā)布“金融16條”政策以后，專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資落地效果未起到預(yù)期效應(yīng)，一方面是保交樓融資缺口較大，“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大不確定性；另一方面則是暴雷房企、保交樓項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，銀行主體給予融資的積極性不強(qiáng)。

延長(zhǎng)政策出臺(tái)的初心是希望加大融資支持、助力相關(guān)主體突破融資困境。筆者認(rèn)為，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的導(dǎo)向就是市場(chǎng)化、法制化，商業(yè)可持續(xù)。此次央行發(fā)文，仍強(qiáng)調(diào)商業(yè)自愿的首要原則，而非強(qiáng)制。即央行只是給出原則上鼓勵(lì)的政策(不調(diào)整貸款評(píng)級(jí))，但商業(yè)銀行是否愿意加強(qiáng)金融支持，仍基于商業(yè)自愿、風(fēng)險(xiǎn)收益平衡原則。如果基于這一原則，銀行測(cè)算投入資金并不劃算，或風(fēng)險(xiǎn)超出容忍度，融資投入支持保交樓力度也不能太樂(lè)觀。

總的來(lái)看，本次延期只是扶持保交樓的政策之一，后續(xù)還需要商品房銷(xiāo)售端積極回升、居民收入和預(yù)期改善，特別是還要夯實(shí)開(kāi)發(fā)商保交樓的主體責(zé)任，地方政府監(jiān)管部門(mén)和預(yù)售監(jiān)管銀行合力追回資金等多項(xiàng)政策疊加，才能共同推進(jìn)保交樓。(中新經(jīng)緯APP)

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