資訊頻道
21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道
(資料圖)
全國銀行間同業拆借中心最新數據顯示，RMBS條件早償率指數已從6月12日的高點0.2155回落至7月7日的0.1718，但仍顯著高于去年同期的0.1059。自2023年2月以來，該指數持續攀升，從2月16日的低點0.0811附近上行至6月中旬的0.2以上。
RMBS條件早償率指數的成分券由境內公開發行且上市流通的個人住房抵押貸款支持證券構成，旨在刻畫其基礎資產池整體條件早償率變化情況。所謂早償率，是指“在個人住房抵押貸款中，債務人提前償付債務的金額占資產池未償本金余額的占比”。由此可見，該指數是很好的觀察居民個人住房貸款提前還款行為的觀測指標。
RMBS條件早償率指數于2021年10月29日由全國銀行間同業拆借中心正式發布，于全國銀行間債券市場每個交易日17:00發布，基準日是2020年1月1日。自基準日以來，該指數大部分時間在0.05-0.15之間波動，但卻在今年5月LPR“按兵不動”后躍升至20%以上，并于6月LPR非對稱下調后有所回落。
對此，長江證券研報分析稱，2022 年以來按揭貸款提前還貸問題受到市場持續關注，核心矛盾是很多居民的存量房貸利率依然較高，和當前環境下投資回報預期存在差距。今年以來提前還貸的需求繼續增加，導致居民中長期貸款增長低迷。近期，高頻反映提前還貸情況的RMBS條件早償率指數高位回落，預計提前還貸的情況有所改善，可能源于此前積壓的需求被逐步釋放。此外，監管今年要求銀行嚴查經營性貸款的違規使用（例如違規用于提前還貸或置換），也會限制部分居民的還貸能力。
一位股份行高層人士告訴記者，受市場影響，該行按揭提前還款從2022年開始逐步增長，2022年提前還款總額714億，略高于投放總額。2023年一季度按揭提前還款規模再創新高，月均提前還款金額為78億，占全部還款額的82%。按揭貸款提前還款一定程度上增加了貸款規模增長壓力，加之LPR下調后重新定價也加重了按揭貸款的收益率下行壓力。
不過，上述股份行人士透露，從今年5月份開始，按揭提前還款情況趨于穩定，呈現好轉趨勢。該行遵循“商業向善”的原則，積極服務好客戶的提前還款需求。同時，加大按揭投放力度，2023年一季度投放已經恢復到三年前的水平。
中國房地產報旗下專業研究機構城市與區域治理研究院研究員蘇志勇日前撰文表示，是否提前還貸需要算好兩筆賬：經濟賬和法律風險賬。
首先要算好經濟賬。一般按揭貸款年限可做到30年，回望過去30年，通貨膨脹率遠遠超過了銀行貸款利率。盡管目前通貨膨脹有所放緩，但隨著全球通脹的蔓延，未來我國的通脹壓力也可能會加大，考慮到通脹因素，實際按揭貸款利率并不高。
不考慮通脹因素，僅從現實情況看，提前還貸是否合適還要看還款年限、還款方式、資金來源等因素。按揭貸款還款方式一般分為等額本息和等額本金兩種，等額本息還款期限如果沒有達到二分之一（比如20年期貸款還款期限不滿10年），提前還款比較劃算；等額本金還款期限沒有達到三分之一，提前還款比較劃算。
從資金來源上看，如果是閑置資金且沒有更好的投資渠道或其他消費需求，可選擇提前還款；如果是選擇以其他形式的貸款替換，不僅要考慮高額的手續費、中介費等成本，還要考慮貸款的合法合規性。另外，按照現行政策，個人住房貸款利息可按每月1000元的標準享受個稅專項附加扣除，一年有12000元的個稅扣除額度，這也是購房者提前還貸時需要考慮的因素。
其次要考慮法律風險。目前隨著支持實體經濟政策出臺和銀行流動性的寬裕，經營貸、消費貸等貸款利率持續走低，一些貸款中介開始借機以“利率低”“放款快”為誘餌，誘導購房者通過辦理經營貸作為過橋資金，償還按揭貸款，這種操作不僅隱含違規風險，甚至有可能觸犯法律。比如在一些違規中介機構誘導下偽造營業執照、經營流水等信息獲得貸款資格。近年來，各地金融監管部門將經營貸違規進入樓市列為重點查處對象，一旦遭到查處，不僅要還清貸款，還會對個人征信記錄造成影響，情形嚴重的甚至可能觸犯法律。
關鍵詞：
版權與免責聲明：
1 本網注明“來源：×××”（非商業周刊網）的作品，均轉載自其它媒體，轉載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責，本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者，文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實，不對您構成任何投資建議，據此操作，風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題，請在30日內同本網聯系。
